陕西省人民政府办公厅关于印发使用国家开发银行政策性贷款和还贷风险准备金管理办法的通知
陕西省人民政府办公厅
陕西省人民政府办公厅关于印发使用国家开发银行政策性贷款和还贷风险准备金管理办法的通知
陕政办发〔2005〕90号 2005-10-26
各设区市人民政府，省人民政府各有关工作部门、直属机构：
《陕西省人民政府使用国家开发银行政策性贷款和还贷风险准备金管理办法》已经省政府同意，现印发你们，请遵照执行。
陕西省人民政府办公厅
二○○五年十月二十六日
陕西省人民政府使用国家开发银行政策性贷款和还贷风险准备金管理办法
第一章 总 则
第一条 为了加强对陕西省人民政府使用国家开发银行政策性贷款和还贷风险准备金的管理，提高资金使用效益，根据国家有关法律法规和陕西省人民政府与国家开发银行签订的《开发性金融合作协议》和《开发性金融合作补充协议》，特制定本办法。
第二条 本办法适用于陕西省人民政府使用国家开发银行政策性贷款项目规划、评审、建设、资金使用和还贷风险准备金管理。
第三条 使用国家开发银行政策性贷款的投资项目，必须符合国家的产业政策、陕西省国民经济和社会发展规划的要求。遵循“科学定项、专款专用、严格监督、确保安全”的原则，实现社会效益与经济效益相统一。
第四条 陕西省人民政府与国家开发银行共同确定陕西省投资集团公司、陕西省投资公司（陕西省产业投资公司）、陕西省高新技术产业投资有限公司、陕西省地方铁路公司为政策性贷款借款平台（即统贷借款法人，以下简称借款平台或借款法人），负责政策性贷款的统借统还，采用参股和项目资本金注入等方式向项目投资。陕西省投资集团公司主要负责能源化工项目投资以及省政府确定的基础设施项目的统借统还；陕西省投资公司主要负责装备制造产业项目投资；陕西省高新技术产业投资有限公司主要负责高新技术产业项目投资；陕西省地方铁路公司主要负责铁路项目投资。
第二章 管理机构和职责
第五条 成立陕西省开发性金融合作领导小组（以下简称领导小组），由省政府和国家开发银行分管负责人任组长、副组长，由省发改委、省国资委、省财政厅、省审计厅和国家开发银行陕西省分行（以下简称省开行）的负责人任成员。领导小组的主要职责：负责研究审核政策性贷款项目规划、贷款使用和偿还计划，指导协调项目建设、资金使用等重大问题。
第六条 领导小组办公室设在省发改委，由省发改委、省国资委、省财政厅和省开行等部门的相关人员组成。领导小组办公室的主要职责：
（一）编制政策性贷款项目规划；
（二）编制年度建设计划和借款资金使用计划；
（三）指导项目考察和评审工作；
（四）指导协调项目全过程的实施管理工作；
（五）会同省审计厅、省监察厅、省重大项目稽查办等部门监督检查项目实施和贷款使用情况；
（六）监督管理政策性贷款的使用、偿还和还贷风险准备金等事宜；
（七）负责非政策性贷款投资项目的咨询、推荐和有关协调工作。
第七条 各借款平台作为省政府指定的借款法人，主要职责是：
（一）负责与国家开发银行签订贷款合同；
（二）负责项目考察和评审工作；
（三）负责与投资项目单位签订资金使用协议或投资协议；
（四）负责办理资金拨付手续，并按项目建设进度拨付资金；
（五）负责对参股项目或注入资本金项目派驻董事进行管理；
（六）负责统贷资金本息的回收、偿还；
（七）汇总上报贷款项目资金使用、回收、偿还和工程进度报告；
（八）建立健全政策性贷款资金财务管理制度和项目内部风险控制制度，严格实行分账管理和分类管理。
第三章 项目规划管理
第八条 政策性贷款的使用原则是“突出重点、择优确定、注重实效、谁借用谁归还”。使用方式是参股投资、项目资本金注入和项目需要政府支持的其他方式。资金主要投向：铁路、机场、公路、电力、水利、城建等基础设施，能源化工、装备制造、高新技术等优势特色产业以及农业、社会事业等薄弱领域。
第九条 使用政策性贷款投资项目由省级项目主管部门或借款平台提出，经各借款平台认定后，领导小组办公室进行汇总，提出省政策性贷款投资项目规划草案，经领导小组研究审核后，报省政府审定。项目规划是审定借款平台借用政策性贷款投资具体项目的依据。
第十条 政策性贷款项目规划的调整，按上述程序报批审定。
第十一条 政策性贷款项目应按有关管理规定办理审批、核准或备案相关手续，参照政府直接投资项目进行管理。其项目建议书、可行性研究报告应按《国务院关于投资体制改革的决定》和我省《实施意见》的要求完成审批。
第四章 项目的审定和运作
第十二条 项目列入政策性贷款项目规划后，借款平台对投资项目进行考察，组织专家进行评审，评审通过的项目由领导小组办公室汇总报领导小组审定后，直接报省开行核贷。省开行将核准结果及时反馈给领导小组办公室和借款平台。借款平台与开行签订《项目借款合同》，与用款人签订资金使用协议或投资协议。
第十三条 评审项目应具备的条件
（一）已列入政策性贷款投资项目规划；
（二）符合政策性贷款的资金使用方向；
（三）项目已按规定程序完成审批、核准或备案；
（四）贷款项目还贷资金来源落实。
第十四条 项目评审的主要内容
（一）项目概况。包括项目法人、建设规模及内容、项目建设期等。
（二）项目投资构成。包括总投资、资本金、政策性贷款及其他资金来源；投资计划及各项资金分年到位计划。
（三）项目前期工作或建设进展情况。包括审批、核准或备案情况，已完成投资和工程量。
（四）贷款使用方案。包括：
1借款具体用途。说明贷款用于土建、设备、材料、咨询等的资金安排。
2设备和材料采购清单。说明主要设备和材料的规格、数量、单价；说明采购采用公开招标、邀请招标、询价采购或直接采购等方式。
（五）经济分析和财务评价的结论。
（六）贷款项目还贷资金来源落实情况。凡是通过借款方式实施的项目，项目单位必须向借款平台提供资产抵押、股权或收益权质押等形式的担保；涉及市属项目还必须由市财政向省财政提供反担保。
第五章 项目实施管理
第十五条 各借款平台在省开行分别开设“使用国家开发银行政策性贷款资金结算专户”，集中统一拨付资金和集中管理。
第十六条 借款平台根据项目建设进度，向领导小组办公室申报年度用款计划，经领导小组办公室审核，并编报下达建设项目年度资金使用计划后，由借款平台分项目按国家开发银行贷款程序办理资金拨付手续。年度资金使用计划如需调整，必须按上述程序报批。
第十七条 省财政厅和省开行负责对贷款具体支用情况进行监督，省发改委负责对贷款项目投资方向进行审核，省审计厅负责对贷款资金使用和偿还情况进行审计，省国资委负责对各借款平台贷款项目效益进行考核，各借款平台负责对政策性贷款资金和自有资金实行分账管理。
第十八条 项目建设单位必须严格按照财务制度和借款资金支付协议或投资协议规定的条款办理工程与设备价款结算，严格审批手续。按时向借款平台报送年度投资项目财务决算，及时编报项目竣工财务决算，各借款平台将上述情况汇总后报领导小组办公室，做到设计有概算、施工有预算、竣工有决算。
第十九条 省发改委对政策性贷款建设项目，应参照重点建设项目进行管理，加强项目稽察工作。政策性贷款建设项目实行项目法人责任制、招投标制、工程建设监理制、合同管理制。
第二十条 政策性贷款项目实行报告制度。已签订借款资金支付协议书或投资协议书的项目，项目单位每季度、每半年和年终向借款平台提交项目进度报告，内容包括资金到位和使用情况、项目进展情况、投资完成情况、效益实现情况等，借款平台将上述情况汇总后报领导小组办公室。
第六章 还贷风险准备金的使用、管理和监督
第二十一条 省财政厅在陕西省人民政府与国家开发银行签订《开发性金融合作补充协议》之日起一个月内，在省开行开立“陕西省使用国家开发银行政策性贷款还贷风险准备金（以下简称还贷风险准备金）专户”，用于归集财政安排的还贷资金。各借款平台在省开行开立“偿债资金专户”（以下简称偿债专户），用于归集纳入还贷资金来源的项目自身收益、回收的资金、分红、股权和债权转让收入、处置变现抵质押收入等，并将该偿债资金专户作为贷款质押担保。
第二十二条 按照各借款平台与省开行签订的政策性借款合同约定的日期和数额，在借款平台以其偿债专户中的资金不足以清偿借款合同项下债务时，用还贷风险准备金弥补借款平台偿债资金的缺口。
第二十三条 各借款平台每年应根据政策性借款合同规定的分年还款计划，编制下年度偿还贷款本息计划，并于11月底前报送省财政厅，由省财政厅汇总后负责编报含归还国家开发银行贷款本息的预算，并按规定程序报批。
第二十四条 还贷风险准备金来源包括：
（一）陕西省本级财政预算安排的还贷资金；
（二）省级财政专项资金、政府性基金、专项收入等；
（三）还贷风险准备金专户资金收益；
（四）使用政策性贷款项目投产后上缴财政的收益；
（五）其他可用于还贷的财政性资金。
第二十五条 省财政厅每年将属于还贷风险准备金来源中用于当年政策性贷款到期的偿债本息资金最多分四次划入还贷风险准备金专户。
第二十六条 还贷风险准备金的支用
（一）借款平台必须要求用款项目单位通过其在省开行开立的偿债专户，及时按借款合同规定的期限和金额归集偿债资金，并在每笔贷款本息到期日30日前，查验偿债专户余额。若余额不足以还贷，要积极筹措和催收还贷资金；对经过催收仍不能按期足额还贷的借款单位，有权依法对抵质押物进行处置，同时向领导小组办公室提交动用还贷风险准备金申请书。
（二）省开行在每笔贷款本息到期日20日前，查验偿债专户余额。若余额不足以偿还到期贷款本息，应根据到期贷款本息与偿债专户资金余额的缺口，及时向领导小组办公室出具还贷缺口资金通知书。
（三）领导小组办公室根据还贷缺口资金通知书和动用还贷风险准备金申请书进行初审，并经领导小组审核后报省政府审定。贷款本息到期日10日前完成审批手续，并由省财政厅按到期贷款本息的缺口补足还贷风险准备金专户余额。
（四）贷款本息到期时，若借款平台未能按期还本付息，省财政厅根据省政府批准的动用还贷风险准备金数额，将用于弥补到期贷款本息缺口的还贷风险准备金，从还贷风险准备金专户转入借款平台偿债专户，代为偿还借款平台应付本息；若贷款项目有抵押、质押，借款平台须同时启动对抵质押物的处置程序，并将其所得收益及时上缴财政；若省财政厅未及时划款，省开行可以特种转账方式直接从还贷风险准备金专户划转。
第二十七条 还贷风险准备金实行余额动态管理，省财政厅可以对还贷风险准备金专户内资金进行正常的资金调度，但在国家开发银行每笔贷款本息到期日10日前，还贷风险准备金专户余额必须能够弥补借款平台偿还国家开发银行的到期本息资金缺口。
第二十八条 借款平台在省开行开立的偿债专户中余额多于国家开发银行当期到期贷款本息时，如需提前还款，应提前60日，经领导小组办公室核准，由借款平台向省开行提出书面申请，经同意后，按照借款合同约定的方式还款。
第二十九条 还贷风险准备金的风险控制
（一）借款平台对项目单位提供的担保或抵质押物进行认定（抵质押物需由中介机构按现值法进行评估），对担保的合法性和可靠性进行审查。省投资集团公司承贷省政府确定的基础设施项目，可按项目借款额的2‰在收回借款时一次性向项目单位收取费用。项目用款单位有义务在约定的本息偿付日，将资金存入借款平台在省开行开立的结算账户，逾期不还者，借款平台有权对抵质押物进行处置，对担保企业通过法律程序追究连带偿还责任。抵质押物处置所得收益，应及时上缴财政，由省财政厅用于安排政策性贷款还贷风险准备金。
（二）借款平台以投资方式投入经营性建设项目形成的股权转让或拍卖收回的资金按法定程序上缴省财政，优先用于偿还开行政策性贷款本息。
（三）政策性贷款的建设项目实行借款法人和项目法人还贷终身负责制。依法应由借款法人和项目法人承担的还款责任，不因有关当事人工作单位或职务变动、退休或退职等原因而免除。
（四）由市财政向省财政提供反担保的建设项目，按借款平台和项目单位约定的借款期限和数额不能足额偿还政策性贷款本息时，省财政厅有权扣划市财政相应款项。
（五）使用政策性贷款的经营性建设项目投产后，若当期收益足额偿付本息后仍有结余，扣除必要的营运资金后，剩余收益应上缴省财政，统筹用于政策性贷款本息的偿还。
第三十条 相关部门和单位要严格执行本办法，积极组织收入，不得截留、挪用贷款及还贷资金。政策性贷款的结算账户、还贷风险准备金账户、偿债专户与借款平台的其他账户应严格区分，不得相互截留、挪用。如有截留、挪用的责令整改，限期归还原资金渠道，并对相关责任人按规定给予行政处分。涉嫌犯罪的，移交司法机关依法追究其刑事责任。
第三十一条 使用政策性贷款项目和还贷风险准备金的管理，接受监察、审计、财政等部门的监督检查和社会监督。
第七章 附 则
第三十二条 本办法自印发之日起施行。
第三十三条 本办法由领导小组办公室负责解释。
利用农村集体建设用地开发房地产的法律途径探析
闫凤翥
随着城镇化、工业化步伐不断加快，建设用地供需矛盾愈来愈突出。如何解决农村集体建设用地市场准入法律地位问题，已经成为当前农民集体土地改革的一项重要课题。
自上世纪六十年代农村实行人民公社化四十多年来，土地由私有变为农村集体所有，土地所有权在“公社化”的农业生产过程中其主体为“三级所有”以“生产队为基础”，所有权与使用权基本没有分离，实行一体化管理。自实行家庭联产承包起，土地所有权与使用权分离，所有权归集体，使用权归农户。集体建设用地使用权如何与所有权分离，进入市场问题至今未得到法律上的规定。由于我国长期实行“二元”结构的城乡管理制度。农村集体建设用地在法律上只能用于村办企业、公益事业、农民住房用地，除此之外不得他用。多年以来这项政策和法律没有解禁。直接限制了农民使用自己建设用地开发经营的权利，导致农村商品市场的匮乏，造成城乡经济发展的严重失衡，从而为实现农村小康社会埋下了隐形障碍。
党的十七届三中全会作出《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》(以下简称决定)，《决定》将土地利用规划确定的城镇建设用地范围外的集体建设用地的使用、开发、流转、地位做了创新的改革，保留了城市建设用地范围内的集体建设用地的法律规定，这是我国对集体建设用地的管理的法律制度的创新。城镇建设用地范围外的集体建设用地，除集体公益性项目外允许农民依法通过多种方式参与开发经营，成为土地制度改革的直接受益人。目前，城镇建设用地范围外的集体建设用地规模相当大，占集体耕地总量的20-30%。这部分土地经过整理还会释放20%。城市规划区外的农村基础设施薄弱、交通条件差、建设用地分散应因势利导的引导农村集体组织和农民全面、系统、科学、高效的制定利用方案、开发经营方案。各级政府应将这部分建设用地纳入国有土地供应市场，统筹城乡一体化的土地供应市场，减少重复项目、重复投资、合理配置土地资源。对农村集体经营性建设用地，按照产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则，以公开、规范的“招拍挂”方式出让、转让、出租、抵押、担保、出资、入股、合营等形式流转集体建设用地使用权。在符合规划的前提下，依法保障与国有土地使用权享有平等的权益。
建立健全集体建设用地登记制度，对于土地流转、抵押、担保、出资、入股等享有国有土地同等的登记权。
实践中，各地已开始逐步将目光转向农村集体建设用地，通过推进集体建设用地流转，为农村发展和城镇建设提供新的用地空间。集体建设用地市场化是个新课题，目前尚无明确的法律规定，处在试点和探索阶段。现结合部分省市自治区在农村集体建设用地上开发经营房地产问题，提出几点思考和建议。
一、集体建设用地法律地位的演变是开发的可能
农村集体建设用地，是指农民集体所有的、经依法批准用于非农业建设的土地，包括兴办乡镇企业用地、村民建住宅用地以及乡村建设公共设施和公益事业建设用地。
目前对集体建设用地开发经营的法律限制条款，《土地管理法》第43条规定,任何单位和个人进行建设需要使用土地的,都必须依法申请使用国有土地;第63条规定,集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。现行法律从土地审批权和用途管制两方面严格控制了农村集体建设用地使用权的开发经营。
但“破冰”早已开始。早在上个世纪90年代，广东、上海、浙江、江苏等沿海发达省市就有所尝试。从2004年开始，国土资源部与广东、天津合作开展了集体建设用地流转试点。有关政策也逐渐开始“解冻”。2004年出台的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”2006年出台的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》规定：“农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合土地利用总体规划和村镇规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。”文件明确了农村集体建设用地在符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的前提下允许流转。
十七届三中全会一项重大的举措就是决定建立严格规范的农村土地管理制度,集体建设用地可以直接入市,打破了以所有制性质屏蔽集体建设用地进入市场的制度障碍,为实现集体土地与国有土地同地、同价、同权,建立城乡统一的建设用地市场提供了政策空间,对于农民以土地权益合法分享工业化和城镇化成果提供了政策支持
二、建立城乡统一的土地交易市场是开发的前提
集体建设用地交易，从理论上首先应突破原有特指集体建设用地使用权流转的狭义概念，按照同地、同权、同价，建立城乡统一的土地市场原则，既包括乡镇企业、乡镇村公益事业和公共设施等土地使用权的流转，也应包括农民住宅用地即宅基地的流转。
城市规划区外的集体建设用地，除可以建设公益事业外，可以根据规划设立开发经营项目、工矿用地、旅游用地、商业用地。农民可以通过招商引资的方式吸引投资、招揽客商，可以将土地作价入股;可以依法转让、转租;可以设定抵押、担保。集体建设用地制度的改革必将为新农村建设、集体土地产权房带来新的活力。城市规划区内的集体建设用地已经列入城市规划用途，因此，不能享受改革的成果。
建立集体建设用地城乡统一市场应掌握的基本原则：以全面开展农村土地整治为基础，以城乡建设用地增减挂钩为平台，以政府指导和企业介入为保障，以维护农民土地权益为根本。
三、农村新民居建设可以与房地产开发衔接新途径
在《土地管理法》未修改前，目前主要依据是有关政策，而且从法律、政策、理论层面，都存在一定争议，从全国来看，还停留在试点阶段，尚未全面推开。部分省市虽然已出台了集体建设用地使用权流转管理办法等地方性法规，但只是对非住宅集体建设用地流转进行了一些规范。但实际上，各地对集体建设用地流转的关注点，在于如何通过流转，破解农民住宅用地难题，这种流转，早已突破了狭义的流转概念。近年来国土资源部提出的城乡建设用地增减挂钩，实行的土地置换政策，实际都属于集体建设用地交易的范畴。实践中，一些地方在城中村改造、新民居建设中开展的“收购指标”，就是综合运用“周转用地”和“置换政策”，对集体建设用地的使用权进行了“移位交易”。因此，全面推进集体建设用地市场化，是形势所迫，大势所趋。
四、利用“挂钩”政策置换城镇建设用地实现房地产开发
集体建设用地流转的主要目的在于通过盘活现有的存量集体建设用地，在保持区域内建设用地总量不增加，耕地面积不减少的前提下，结合开展农村土地整治，对节余出来的建设用地进行集中安排使用。核心是通过城乡建设用地增减挂钩平台，既满足工业化、城镇化和新农村建设对用地的需求，又能确保耕地占补平衡，从而实现保障发展和保护耕地的双重目标。因此，开展集体建设用地交易，必须遵循的主要原则就是建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，最终实现建设用地总量和耕地总量两个动态平衡。
五、利用新的城乡规划实施“城中村改造”房产开发
《城乡规划法》自2008年1月1日起实施，新一轮城乡规划目前已经制定，新的规划不仅要求制定城市规划，还要制定镇、中心镇、村庄规划，为土地用途的界定提供了新的范围和空间。新的规划是集约用地原则的集中体现。将通过开展集体建设用地交易，最重要的一条就是改变多年来存在的集体建设用地布局散乱、土地利用效率低下、闲置浪费现象突出等问题，通过土地空间的“移位”，权益人的“易主”，实现集中连片开发利用，节约集约用地，形成农村人口、土地、产业相对集中。一是结合新一轮乡镇土地利用总体规划修编和开展新民居建设，在农村逐步推行功能区划，有条件的地方，应积极引导村庄合并，建设中心村和新型农民社区。二是对分散在乡（镇）、村的各类私营、个体企业，也应合理规划，通过土地资源的整合，建立中小企业创业基地，形成一定规模的产业聚集。
六、依靠政府土地开发指导，积极参与土地市场运作
集体建设用地流转从深层意义上看，是对城乡土地布局和结构的调整优化。流转的前提是必须符合新一轮土地利用总体规划，不能一轰而起，无序流转，甚至违规操作，应试点先行，逐步推开。土地具有资源、资本、资产三重属性，在土地流转过程中，要充分发挥政府的主导作用，统筹规划，合理引导，加强监督管理。在农村土地整治和新民居建设中，要允许和鼓励企业介入，通过市场方式运作土地流转。同时必须建立集体建设用地流转的有形市场，按照公开、公平、公正的原则，在集体建设用地出让中逐步推行“招拍挂”制度。
七、坚持自愿有偿，保障农民权益是集体土地开发的重点
土地是农民生存和发展的基础，开展集体建设用地流转，必须把维护农民合法权益放在首位，从长远考虑，要确保农民生活有依靠、生计有保障。目前个别地方在开展新民居建设中，通过土地置换，将集体建设用地大量转征为国有土地，甚至在城镇近郊，将集中建设的中心村土地也转征为国有土地，农民彻底失去了土地的所有权，这种苗头性倾向应引起注意。在城镇规划区内，一部分集体建设用地可以转征为国有土地，但不一定所有的集体建设用地都要转为国有土地，应尊重农民意愿。在目前土地两种所有权并存的情况下，应尽可能保留一部分集体建设用地所有权，使农民可以获得长期的土地收益。
八、“拆旧建新”式改造开发房地产继续受限
2010年3月，国土资源部下发的《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》指出：因地制宜地推进“空心村”治理和旧村改造。各地要结合新农村建设，本着提高村庄建设用地利用效率、改善农民生产生活条件和维护农民合法权益的原则，指导有条件的地方积极稳妥地开展“空心村”治理和旧村改造，完善基础设施和公共设施。对治理改造中涉及宅基地重划的，要按照新的规划，统一宅基地面积标准。对村庄内现有各类建设用地进行调整置换的，应对土地、房屋价格进行评估，在现状建设用地边界范围内进行；在留足村民必需的居住用地（宅基地）前提下，其他土地可依法用于发展二、三产业，但不得用于商品住宅开发。这里只限制“村庄内”建设用地，没有限制村庄外建设用地，只限制商品住宅开发，没有限制其他商业开发。
九、农民有偿取得的宅基地为将来土地入市提供了开发可能
2010年3月，国土资源部下发的《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》指出：经济条件较好、土地资源供求矛盾突出的地方，允许村委会对新申请宅基地的住户实行宅基地有偿使用。虽然对宅基地流转未有新的政策规定。但提出农村宅基地管理制度改革的目标是“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地的用益物权”，其核心是完善农民宅基地使用权，有偿取得就会产生市场价格，就有交易的参考基础，农村宅基地就会出现：“划拨”和“出让”之分，“出让”的就是交易的原型，划拨的继续禁止交易，如同国有土地一般。有偿方式取得的宅基地使用权为开发房地产提供了土地资源。
文/闫凤翥 国务院经济研究中心特邀研究员 河北冀港律师事务所主任