您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

论城市房屋拆迁补偿安置/王卫洲

时间:2024-07-05 16:39:35 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8629
下载地址: 点击此处下载

  作为一名律师,根据多年的办案实践,笔者以为绝大部分拆迁纠纷是由于补偿安置不能达成一致引发的,很多当事人来电咨询说遇到拆迁,不知道拆迁应该怎么补偿,很多当事人来电咨询说遇到拆迁,不知道拆迁应该怎么补偿,当事人最关心的问题仅是如何补偿、如何安置,补偿安置问题实际上是拆迁的核心问题。
  笔者为避免当事人权益受到侵犯,特对拆迁补偿安置从法律角度进行探讨和分析,希望能够对遇到拆迁的朋友有所帮助。

一、拆迁的概念

  “拆”,是指将土地上原有的建筑物或其他必须拆除物拆除; “迁”,是指对原土地使用者的暂时或永久迁移。房屋拆迁是指取得拆迁许可的单位,根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件,依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物,将该范围内的单位和居民重新安置,并对其所受损失予以补偿的法律行为(这其实是指城市房屋拆迁)。
  由于我国立法以及社会环境等各方面条件的限制,农村房屋拆迁立法还不完善,至少不存在一部统一的集体土地拆迁法规,大部分地区对农村房屋拆迁走的是地上附着物的形式,这对农民来讲其实是很不公平的,这个问题我将在谈土地征收的时候予以解析。

二、拆迁需要什么样的程序和条件。

  拆迁应当在符合法定条件的前提下并按照法律规定的程序进行。
 
  城市房屋进行拆迁的应当依据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁裁决工作规程》等相关法律规定进行,在取得《拆迁许可证》后拆迁工作方可实施。
  简单的说拆迁的基本条件即是否具备拆迁人资格就是项目单位是否有拆迁许可证。需要作出说明的是颁发拆迁许可证应当具备(一)建设项目批准文件;(二)建设用地规划许可证;(三)国有土地使用权批准文件;(四)拆迁计划和拆迁方案;(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。也就是我们平常所说的五大要件。
  关于拆迁应当具备的基本条件在法律上规定的很明确的,应该是比较容易看懂的,在具备以上基本条件下还应该按照法定的程序来进行。笔者认我国城市房屋合法的拆迁形式应当归为两类,一是协商拆迁,即拆迁人与被拆迁人对于拆迁有关的事项能够达成一致,双方签订拆迁拆迁协议,按照协议的约定进行拆迁和补偿安置;二为强制拆迁,在符合法定条件的前提下,按照法定的程序进行拆迁工作,但被拆迁人没有正当理由拒绝拆迁的,可以由有关部门强行进行拆迁。强制拆迁又会分为行政强制拆迁和司法强制拆迁笔者将在其他章节中解析,本文不再详细的进行阐述。
  协商拆迁即具备拆迁五大要件的前提下,应当按照如下程序进行,1、房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时,将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项,以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。2、拆迁人与被拆迁人应当依照城市房屋拆迁管理条例的规定,就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安置协议。3、被拆迁人搬出被拆迁的房屋,拆迁人实施拆迁。
  如果双方难以达成拆迁协议的可以申请由房屋拆迁管理部门裁决。双方达成拆迁协议后被拆迁人反悔的,拆迁人可以直接向人民法院起诉或者申请民商事仲裁。对于强制拆迁的法定程序将在其他章节中详细解释,本章不在阐述。

三、拆迁房屋应当如何进行补偿。

1、拆迁补偿安置中存在的问题。

  在拆迁过程中当事人争议最大、最容易引发矛盾的环节,一方面导致被拆迁户的权益受到了侵犯、一方面导致建设项目工程工期拖延笔者认为在我国城市房屋拆迁安置国中存在以下严重的问题。

(1)拆迁补偿安置不全面。按照现行法律的规定,拆迁补偿的范围为被拆除的房屋及其附属物、被拆除的未超过批准期限的临时建筑物。但是事实上,被拆迁人在拆迁过程中的损失除建筑物的价值以外还有更重要的部分——国有土地使用权,拆迁的真正目的就是要取得房屋及其附属物的土地使用权,而且,“合法取得的土地使用权应当属于公民的财产权并受到相应的保护。”基于这些法律规定,笔者认为拆迁补偿安置国中对被拆迁户的国有土地使用权予以忽略,而且我国法律规定提前收回国有土地使用权的应当予以补偿,房屋所有权与土地使用权是不能分离的,拆迁房屋自然构成土地使用权的灭失,故在拆迁过程中仅对被拆房屋及其附着物进行补偿是明显的不合理的。

(2)拆迁补偿标准偏低。按照《条例》的规定, 第二十四条 货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。但在实践操作中往往补偿标准会低于市场标准,特别是对于被拆迁房屋区位价值、用途价值拆迁人一般会采取的避免的方式回避。特别是拆迁评估往往不会正确的评估被拆迁房屋的价值,很多时候拆迁人指定的补偿标准就是评估单位作出评估结果的唯一依据。

(3)拆迁补偿不及时。“房屋拆迁补偿不及时的情况在我国非常严重。拆迁人往往在还不具有对被拆迁人进行补偿的资力时,就开始拆迁行为,导致被拆迁人长期得不到相应的补偿,对被拆迁人的正常生活造成了巨大的影响,严重侵害了被拆迁人的财产权利。”

  这些如何问题得到解决呢,笔者以为拆迁过程被拆迁户的权益受到侵犯的根本原因就是双方的地位实力不平等的原因,作为拆迁人器进行的工程项目往往是政府希望早日完成的工程,所以在实施拆迁过程中拆迁人才去的措施在形式一般都是合法的,如被拆迁人长期的不配合拆迁,将会面临着行政裁决和强制执行,有时候条件符合还会先予执行,所以拆迁人往往不会答应被拆迁人的要求而是走强制执行的司法或行政程序。笔者以为这类问题若想得到解决,应当对症下药从根本上治疗。

四、解决补偿安置问题的对策。

1、加强立法,限制强制执行,提高强制执行的门槛。如果强制执行的条件定的太低,开发商往往不会与被拆迁人真诚的去谈判,平等的去协商,再者拆迁本来应当属于民事行为,政府干涉太多总不利于事态的正常合理发展,国家目前正在制定新的拆迁法规,对于被拆迁人的合法权益将加大保护力度。

2、对于被拆迁的房屋应当如何补偿安置,笔者根据多年承办拆迁案件的实践经验认为,拆迁实际上属于一个民事行为,关于其如何让补偿应当由当事人自行的协商,可以由货币补偿、房屋产权产权调换、货币补偿加产权调换。

  货币补偿即将被拆迁的房屋及其附属物和因拆迁给被拆迁人带来的直接损失等折合成货币的形式,以金钱来进行补偿的补偿方式。
  产权调换即不以货币进行补偿,而是拆房补房,以房屋产权来进行补偿安置。
  货币补偿加产权调换即对于拆迁的房屋按照一定的标准进行估价并以货币的形式补偿,同时为被拆迁人解决住房问题,发给安置房屋或廉价出售给安置房的补偿安置方式。
  第一种和第二种是拆迁条例中规定的方式,笔者以为在实践中单纯的货币安置或者产权调换基本上是不可行的,拆迁人与被拆迁人应当以第三种方式进行补偿,即对于被拆迁户的房屋和附属物以货币形式进行补偿,并对其进行房屋安置。

3、健全拆迁过程的听证、评估等事项的实施机制和监督机制,使这些程序能够真正的实现其价值,加强被拆迁人在拆迁过程中的参与权和监督权。

  笔者作为一名拆迁律师,对于目前我国城市房屋拆迁补偿安置存在的问题提出一点见解,希望对当事人维护自己合法的权益有所帮助。



上海证券交易所章程

上海证券交易所


上海证券交易所章程

(1999年4月修改稿)

第一章 总则
第一条 为建立公开、公平、公正和稳定、高效的证券市场,保护投资者的合法权益,促进社会主义市场经济的发展,维护证券市场的正常秩序,根据有关法律法规,制定本章程。
第二条 本所中文全称:上海证券交易所,英文全称:SHANGHAI STOCK EX-CHANGE,英文简称:SSE。
第三条 本所是为证券的集中竞价交易提供场所、设施,履行国家有关法律、法规、规章和政策规定的职责,不以营利为目的,实行自律性管理的会员制法人。
第四条 本所住所地在上海市浦东南路528号。
第五条 本所注册资本为人民币三亿元。

第二章 职能
第六条 本所职能包括:
(一)提供证券集中竞价交易的场所和设施;
(二)制定和修改本所的业务规则;
(三)接受上市申请,安排证券上市;
(四)组织、监督证券交易;
(五)按照会员的风险管理水平进行分类管理,并实施日常监管;
(六)对上市公司信息披露等行为进行监管;
(七)设立或参与设立证券登记结算公司;
(八)管理和公布市场信息;
(九)法律、法规规定的以及中国证监会许可或授权的其他职能。
制定和修改业务规则,由本所理事会通过,报中国证监会批准。

第三章 会员
第七条 申请成为本所会员,须同时具备下列条件:
(一)经中国证监会依法批准设立、具有法人地位的证券公司;
(二)具有良好信誉和经营业绩;
(三)组织机构和业务人员符合中国证监会和本所规定的条件,符合本所对技术风险防范提出的各项要求;
(四)承认本所章程和业务规则,按规定交纳会员费、席位费及其他费用;
(五)本所要求的其他条件。
第八条 具备前条规定条件的证券公司,在向本所提出申请并提供相应的申报文件,经理事会批准后,方可成为本所的会员。
本所接纳会员应当在决定接纳后五个工作日内向中国证监会备案。
第九条 本所会员享有下列权利:
(一)参加本所会员大会;
(二)选举权和被选举权;
(三)对本所事务的建议权和表决权;
(四)进入本所市场从事证券交易及享受本所提供的服务;
(五)对本所事务和其它会员的活动进行监督;
(六)在保留至少一个交易席位的情况下,可转让交易席位;
(七)其他相应的权利。
第十条 本所会员承担下列义务:
(一)遵守国家的有关法律、法规、规章和政策,依法开展证券经营活动;
(二)遵守本所章程、业务规则及其他相关规章制度,执行本所决议;
(三)派遣合格代表从事证券交易活动;
(四)履行对本所市场的交易及交收义务;
(五)保证投资者的合法权益;
(六)维护交易市场的稳定发展;
(七)按规定交纳各项经费和提供有关信息资料;
(八)接受本所的监管;
(九)其他相关的义务。
第十一条 会员因下列事由之一,其会员资格将被终止:
(一)由会员提出申请,并经本所理事会批准;
(二)取得会员资格后三个月内未办妥入市手续或未开设本所业务;
(三)会员法人实体解散、被撤销或依法宣告破产;
(四)不符合本章程规定的会员条件;
(五)不能继续履行正常的交易及交收义务;
(六)其他违反国家法律、法规的行为。
第十二条 对违反本所章程、业务规则及其他有关规定的会员,本所可根据情节轻重给予下列处分:
(一)会员范围内通报批评;
(二)在中国证监会指定报刊公开批评;
(三)警告;
(四)罚款;
(五)限制交易;
(六)暂停自营业务或代理业务;
(七)取消会员资格。
以上处分可单处或并处。
本所终止或取消会员资格的,须经本所理事会讨论决定,并在决定后的五个工作日内向中国证监会备案。

第四章 会员大会
第十三条 会员大会由本所全体会员组成,是本所的权力机构。
第十四条 会员大会行使下列职权:
(一)制定和修改本所章程;
(二)选举和罢免会员理事;
(三)审议和通过理事会、总经理的工作报告;
(四)审议和通过本所的财务预算、决算报告;
(五)审议其他有关事项。
章程的制定和修改经会员大会通过后,报中国证监会批准。
第十五条 会员大会由理事会召集,每年召开一次。有下列情形之一的,应当召开临时会员大会:
(一)理事人数不足本章程规定的最低人数;
(二)占会员总数三分之一以上的会员请求;
(三)理事会认为必要。
第十六条 会员大会主席由理事长担任,理事长缺席时,由理事长指定的副理事长或其他理事担任。
第十七条 会员向会员大会提交议案,须由占会员总数10%的会员联名提出,方可付诸审议。
第十八条 会员大会须有三分之二以上会员出席,其决议须经出席会议会员半数以上表决通过方为有效。
会员表决采用无记名投票方式,每一会员有一票表决权。
会员大会结束后十个工作日内,本所应当将大会全部文件及有关情况报中国证监会备案。

第五章 理事会
第十九条 本所设理事会,为本所的决策机构,每届任期三年。
第二十条 理事会具有下列职责:
(一)执行会员大会的决议;
(二)制定、修改本所的业务规则;
(三)审定总经理提出的工作计划及提议事项;
(四)审定总经理提出的财务预算、决算方案;
(五)审定对会员的接纳;
(六)审定对会员的处分;
(七)根据需要,决定专门委员会的设置;
(八)决定本所高级管理人员的奖惩;
(九)审议与监督本所风险基金的使用;
(十)会员大会授予的其他职责。
第二十一条 本所理事会由会员理事和非会员理事组成。
根据需要,理事会可设名誉理事。
第二十二条 会员理事应指派法定代表人或其他高级管理人员参加理事会。会员理事更换法定代表人时,应及时通知本所。
非会员理事不得在本所会员公司兼职。
第二十三条 本所理事会由七至十三人组成,其中非会员理事人数不少于理事会成员总数的三分之一,不超过理事会成员总数的二分之一。
第二十四条 会员理事由会员大会在会员中选举产生,非会员理事由中国证监会委派。本所总经理为理事会当然成员。理事连续任职不得超过两届。
第二十五条 理事会设理事长一人,副理事长一至二人。理事长、副理事长由中国证监会提名,理事会选举产生。
第二十六条 理事长负责召集和主持理事会会议。理事长因故临时不能履行职责时,由理事长指定的副理事长或其他理事代其履行职责。
理事长不得兼任本所总经理。
第二十七条 理事会会议至少每季度召开一次。理事会会议须有三分之二以上理事出席,其决议须经出席会议的三分之二以上理事表决通过方为有效。
理事会决议应当在会议结束后两个工作日内报中国证监会备案。
第二十八条 会员理事遇下列情况之一,经理事会审核同意,会员大会通过后,其理事资格终止:
(一)会员资格被终止;
(二)会员提出不再担任理事;
(三)不能正常履行会员义务,并对本所市场造成严重影响;
(四)因指派理事代表不符合规定,且拒不改派;
(五)会员有重大违法行为或严重违反本所章程、业务规则的行为;
(六)会员大会认定的其他情况。
第二十九条 非会员理事有下列情况之一的,理事会可以提请中国证监会终止其理事资格:
(一)被认定为证券市场禁入者;
(二)在本所会员公司兼职;
(三)严重违反国家法律、法规、规章、政策的有关规定;
(四)其他情况。

第六章 总经理
第三十条 本所设总经理一名,负责本所的日常管理工作,为本所法定代表人。设副总经理若干名,协助总经理工作。总经理因故临时不能履行职责时,由总经理指定的副总经理代其履行职责。
总经理、副总经理任期三年。总经理连续任职不得超过两届。
第三十一条 总经理和副总经理由中国证监会任免。
总经理、副总经理不得由国家公务员兼任。
总经理、副总经理不得在任何营利性组织、团体和机构中兼职。
第三十二条 总经理具有下列职责:
(一)组织实施会员大会和理事会决议,并向其报告工作;
(二)主持本所的日常工作;
(三)决定本所的机构设置;
(四)聘任或解聘本所总经理助理、部门负责人及其他管理人员;
(五)代表本所对外处理有关事务;
(六)中国证监会授予的其他职责。
第三十三条 总经理离任时,本所理事会应当聘请地方审计局或者具有从事证券相关业务资格的会计师事务所进行总经理离任审计。本所聘请的审计机构应当报中国证监会认可。
第三十四条 本所中层干部的任免报中国证监会备案,财务、人事部门负责人的任免报中国证监会批准。
第三十五条 有公司法第五十七条规定的情形或者下列情形之一的,不得担任证券交易所的高级管理人员:
(一)因违法行为或者违纪行为被解除职务的证券交易所、证券登记结算机构的负责人或者证券公司的董事、监事、经理,自被解除职务之日起未逾五年;
(二)因违法行为或者违纪行为被撤销资格的律师、注册会计师或者法定资产评估机构、验证机构的专业人员,自被撤销资格之日起未逾五年。
高级管理人员指本所的理事、总经理、副总经理和各专门委员会委员。

第七章 专门委员会
第三十六条 根据需要,经中国证监会同意,理事会可下设专门委员会。
各专门委员会的经费纳入本所的预算。
第三十七条 理事会设监察委员会,由三至五人组成,每届任期与理事会相同。
监察委员会对理事会负责,行使下列职权:
(一)监察本所高级管理人员和其他工作人员遵守国家有关法律、法规、规章、政策和本所章程、业务规则的情况;
(二)监察本所高级管理人员执行会员大会、理事会决议的情况;
(三)监察本所的财务情况;
(四)理事会授予的其他职责。

第八章 财务与会计制度
第三十八条 本所根据国家有关法律、法规、规章、政策和财务会计制度的规定,制定本所财务会计制度。
第三十九条 本所按国家有关规定编制经具有证券从业资格的会计师事务所审计的年度财务报告并在每一会计年度终了后三个月内向中国证监会提交该报告。
第四十条 本所从业务收入中按国家规定的比例提取风险基金。
本所从税后利润中分别依照国家规定或理事会决议按一定比例提取法定公积金、任意公积金和公益金。
第四十一条 本所按照国家有关法律、法规编制财务年度预决算。

第九章 解散与清算
第四十二条 本所遇有下列情况之一,经中国证监会审核同意,报国务院批准后,予以解散:
(一)不再具备法律规定的设立条件;
(二)会员大会决议解散;
(三)遇有不可抗力或意外事件,致使本所长时期无法正常运转;
(四)法律规定的其他原因。
第四十三条 本所解散时,按国家规定的程序进行清算。

第十章 附则
第四十四条 本章程如有未尽事宜或遇有关法律、法规修改,除依照国家有关法律、法规办理外,待会员大会召开时及时修改补充。
第四十五条 本章程的解释权属于本所理事会。
第四十六条 本章程经会员大会通过,报经中国证监会批准后生效,修改时亦同。



杭州市人民政府办公厅关于印发杭州市非上市股份有限公司股权集中托管管理试行办法的通知

浙江省杭州市人民政府办公厅


杭州市人民政府办公厅关于印发杭州市非上市股份有限公司股权集中托管管理试行办法的通知

杭政办函〔2008〕351号

各区、县(市)人民政府,市政府各部门、各直属单位:
  《杭州市非上市股份有限公司股权集中托管管理试行办法》已经市政府同意,现印发给你们,请遵照实施。
  


二○○八年十月十六日


杭州市非上市股份有限公司
股权集中托管管理试行办法

  为促进本市非上市股份有限公司股权管理,规范公司的正常运作,明晰股权权属,做好股权托管登记工作,依法维护非上市公司股东的合法权益,充分发挥产权交易市场在资源配置中的作用,根据《公司法》及相关法规的规定,结合我市实际,特制订本办法。
  一、 适用范围
  在我市依法设立的含有国有股、国有法人股的非上市股份有限公司,其全部股权均应到杭州股权管理中心(以下简称股权中心)办理股权托管登记手续。
  有限责任公司、股份合作制企业及不含国有股、国有法人股的非上市股份有限公司的股权可自愿到股权中心办理股权托管登记手续。
本办法所称的托管公司是指委托股权中心进行股权托管的公司。
  二、 登记托管时间
  凡本市含有国有股、国有法人股的非上市股份有限公司,自本办法颁布之日起3个月内到股权中心办理股权托管登记手续。
  凡本市新设立的含有国有股、国有法人股的非上市股份有限公司,自设立之日起1个月内到股权中心办理股权托管登记手续。
  三、 监管部门
  市产权交易管委会办公室负责全市非上市股份有限公司股权托管工作的监管、协调。
  四、 股权初始登记
  股权初始登记是托管公司的股权在股权中心首次登记,由托管公司提出申请,股权中心统一为托管公司股东办理托管登记。在办理初始登记后,由股权中心向托管公司出具登记托管的股东名册,并向托管公司股东统一出具持股专户卡。
  五、 股权变更登记
  在股权中心办理股权托管登记的含有国有股、国有法人股的非上市股份有限公司,其股权变更的,由股权中心出具变更证明,市工商局凭该证明办理股权变更登记手续。
  六、股权撤销登记
  托管公司因兼并、歇业、破产、上市或其他法定情形需要撤销股权托管登记的,应向股权中心提交相关文件并办理撤销登记。
  七、 代理分红派息
  托管公司提出申请并与股权中心签订协议后,由股权中心按照托管公司提交的分配方案,代理托管公司向股东分红派息及送配股。
  八、 股权查询
  股权中心可以提供如下查询服务:
  (一)托管公司查询本公司的股东及股权情况;
  (二)股东查询其股权的过户、分红、送配股情况及公司的相关情况;
  (三)经股东同意,债权人或者利益相关方可对股东持有的股权进行查证;
  (四)司法机关及法律、法规和规章规定的其他依法查询事项。
  九、 股权冻结
  按照法律法规、公司章程应冻结的股权,以及股东因持股专户卡遗失而要求冻结的股权。
  十、 信息披露
  托管公司根据有关规定需要披露的信息,可向股权中心申请在股权中心信息平台上进行发布,并确保所披露信息的真实、准确、完整。
  十一、 挂失补办
  股东遗失持股专户卡,应携带有效证件及时到股权中心办理挂失手续。股权中心依申请受理挂失,并即时办理股权冻结或补办持股专户卡。
  十二、 提供相关证明
  股权中心根据托管公司及其股东的要求,依照股份资料的真实记载,为公司及其股东出具相关证明。
  十三、 咨询服务
  股权中心受托管公司的委托,可提供与托管登记相关的上市、融资、策划等咨询服务。
  十四、 托管公司违规责任
  托管公司有下列情形之一的,应限期予以改正:
  (一)办理股权托管登记业务时,提供虚假、失实材料;
  (二)未经过股权中心,擅自向公司登记机关办理股权变更、冻结、质押登记。
  托管公司因违规造成其他主体损失的,应当承担相应的责任;有违法行为的,应当承担相应的法律责任。
  十五、 股东违规责任
  办理股权托管登记业务时,股东提供虚假、失实材料的,股权中心应当要求其限期改正。股东因违规造成其他主体损失的,应当承担相应的责任;有违法行为的,应当承担相应的法律责任。
  十六、 股权中心及工作人员的违规责任
  股权中心及其工作人员有下列行为之一的,由市国资委和市产权交易管委会办公室予以查处:
  (一)违反本办法规定;
  (二)向有关部门隐瞒应当报告的情况,或者提供虚假、失实资料;
  (三)参与股权交易。
  股权中心因工作疏忽、操作不当或者违规行为造成托管公司或者股东损失的,应当承担相应的责任;有违法行为的,应当承担相应的法律责任。
  十七、收费标准
  股权中心向托管公司及其股东收取股权托管服务费用,应按照价格主管部门的有关规定执行。
  十八、纠纷处理
  股权托管过程中如发生纠纷,当事人可以协商解决;协商不成,应依据合同的约定申请仲裁;未约定仲裁的,可以依法向人民法院提起诉讼。
  十九、细则制订
  股权中心应当依据本办法,制订股权托管操作细则和业务流程,报市产权交易管委会办公室审核备案。