山西省建设厅


关于印发《<房屋权属登记信息查询暂行办法>山西省实施细则》的通知

晋建房字[2007]42号


各市建设局、房地产管理局：
　　为了发挥房屋权属登记的公示作用，方便房屋权利人及相关当事人查询房屋权属登记档案信息，根据建设部《房屋权属登记信息查询暂行办法》的规定，结合我省实际情况，制定了《<房屋权属登记信息查询暂行办法>山西省实施细则》，现印发你们，请认真执行。
附：1、《房屋权属登记信息查询暂行办法》实施细则
2、《房屋权属登记信息查询暂行办法》


山西省建设厅
二〇〇七年二月六日

《房屋权属登记信息查询暂行办法》
山西省实施细则

　　第一条　为充分发挥房屋权属登记的公示作用，及时、准确、有效地向房屋权利人及相关当事人提供房屋权属登记档案信息，根据建设部《房屋权属登记信息查询暂行办法》等相关法律法规的规定，结合本省实际，制定本实施细则。
　　第二条　本细则适用于全省城市房屋权属登记机关已登记的房屋权属登记信息的查询。
　　第三条　本细则所称房屋权属登记信息，包括房屋权属登记申请人提供的原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。
　　第四条　房屋原始登记凭证包括房屋权利登记申请表，房屋权利设立、变更、转移、消灭或限制的具体依据，以及房屋转让协议、划拨文件、判决、裁定及买卖、抵押、典当合同等，以及房屋权属登记申请人提交的其他资料。
　　第五条　房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，包括房屋坐落、面积、用途等自然状况和房屋所有权、共有权、他项权和房屋权利限制等情况，以及房屋权属登记册记载信息和房屋权属登记机关记载的其他信息。
　　第六条　房屋权属登记机关，应当建立健全房屋权属登记信息查询制度，方便当事人查询有关信息；应当妥善保管房屋权属登记资料，并更新对房屋权利记载的有关信息，确保信息的完整性、准确性和安全性。
　　第七条 查询原始登记凭证应当按照下列规定进行：
　　（一）房屋权利人或者其委托人可以查询与该房屋权利有关的原始登记凭证；
　　（二）房屋继承人、受赠人和受遗赠人可以查询与该房屋有关的原始登记凭证；
　　（三）国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证券监管部门可以查询与调查、处理的案件直接相关的原始登记凭证；
　　（四）公证机构、仲裁机构可以查询与公证事项、仲裁事项直接相关的原始登记凭证；
　　（五）仲裁事项、诉讼案件的当事人可以查询与仲裁事项、诉讼案件直接相关的原始登记凭证；
　　（六）涉及本实施细则第八条规定情形的，可以在国家安全、军事等机关同意查询范围内查询有关原始登记凭证。
　　第八条　涉及国家安全、军事等需要保密的房屋权属登记信息，应当提供国家安全或者军事机关同意查询的证明文件，以及查询人的有效工作证件。查询人应当是国家安全或者军事机关的正式工作人员。
　　法律法规及有关规定不宜公开的房屋权属登记信息，其查询范围按其规定办理。
　　第九条 查询房屋权属登记信息，应当向房屋权属登记机关提出查询申请和有关证明。单位查询，提供单位法人资格证明、与所查询房屋有利害关系的介绍信、执行查询任务工作人员有效工作证件；执行查询任务工作人员应当是查询单位的正式工作人员。个人查询，应当提供与所查询房屋有利害关系的证明文件、查询人身份证件。委托查询的，受托人除提供委托人与所查询房屋有利害关系的证明文件外，还应当提交经公证的载明查询事项有效授权委托书和受托人本人身份证明。
　　第十条 查询房屋原始登记凭证的，除提交第十条规定的材料外，还应当分别按照下列规定提交有关证明文件：
　　（一）房屋权利人查询，应提交其房屋所有权证（房屋共有权证、房屋他项权证、预告登记证）。
　　（二）继承人、受赠人和受遗赠人查询，应当提交发生继承、赠与和受遗赠事实的公证书和相关证明材料。
　　（三）国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门、证券监管部门查询，应当提交本单位出具的与所查询房屋有利害关系的查询证明、执行查询任务工作人员的有效身份证明。
　　（四）公证、仲裁机构查询，应当提交本单位出具的与所查询房屋有利害关系的查询证明、当事人申请公证或仲裁的证明，以及执行查询任务工作人员的有效身份证明。
　　（五）仲裁、诉讼案件当事人查询，应当提交仲裁机构或者审判机关受理案件证明，以及当事人所查询内容和用途与案件直接相关的证明。
　　（六）房屋所有权证遗失需补证查询的，产权单位或个人应当提交本单位（或个人）出具的遗失证明（或具结书）；如房屋所有权人去世，又遗失房屋所有权证需补证查询的，申请人还须提交产权人的死亡证明、与死者有房屋权利继承关系的证明。
　　（七）律师事务所因房产纠纷等原因受委托需查询的，申请人应出示律师资格证，并提交本单位出具的查询证明，以及当事人委托事项与查询内容直接相关的证明。
　　（八）对于因涉及落实私房政策、住房制度改革、房屋拆迁安置等原因需查询的，产权单位或个人应当向房地产行政主管部门提出申请，由房地产管理部门出具查询同意意见。
　　（九）其他受委托查询的，受托人除按上述规定提交材料外，还应当提交载明查询事项的授权委托书。
　　第十一条 查询人查询房屋权属登记信息，应当填写《房屋权属登记信息查询申请表》，写明房屋所有权人（共有人）、房屋位置、楼号、房号或权属证书编号，以及需要查询的事项。
　　第十二条　符合本细则规定的查询申请，房屋权属登记机关应当及时提供查询服务。不能及时提供查询服务或者无法提供查询服务的，应当向查询人说明理由。
　　第十三条 查询房屋权属登记信息，应当在房屋权属登记机关指定场所内，由房屋权属登记机关工作人员陪同进行。查询人不得损坏房屋权属登记信息的载体，不得更改查询内容，不得损坏查询设备。
　　查询原始登记凭证，应由房屋权属登记机关指定专人负责查询，查询人不能直接接触原始登记凭证。
　　第十四条　查询人要求出具查询结果证明的，房屋权属登记机关经审核后，可以出具查询结果证明。查询结果证明应注明查询日期及房屋权属信息利用用途等内容。
　　有下列情形之一的，房屋权属登记机关可以出具无查询结果的书面证明：
　　（一）按查询人提供的房屋坐落或权属证书编号无法查询的。
　　（二）要求查询的房屋尚未进行房屋权属登记的。
　　（三）要求查询的事项、资料不存在的。
　　第十五条　房屋权属登记机关及其工作人员，应当对房屋权属登记信息的内容保密，不得擅自扩大登记信息的查询范围。
　　第十六条　查询人对查询中涉及的国家机密、个人隐私和商业秘密负有保密义务，不得泄露给他人，也不得不正当使用。违者，由查询人承担责任。
　　第十七条　房屋权属登记信息的查询按照国家和省价格主管部门的规定收取相关费用。
　　第十八条　各市、县（市）房地产部门可以根据本细则，制定房屋权属登记信息查询的具体办法和查询程序。
　　第十九条　本细则自2007年3月1日起实行。



论期货交易的客体

李楠 彭晶


期货交易是由远期交易合同发展而来，其产生的原因主要是为规避现货交易中存在的风险。随着期货交易的不断发展和完善，逐渐形成了期货市场，这时期货交易已不仅仅是为了规避商业风险，而且具有价格发现、套期保值、投资获利等多种功能。目前我国的期货市场已经形成并蓬勃发展着，这就需要一套完备的法律体系来规范市场。而要建立完备的法律制度，必须在理论上对期货交易法律关系进行透彻的研究。这其中期货交易的客体到底是什么，对期货法律关系的明晰至关重要。
一、关于期货交易客体的不同观点
期货交易因该如何准确的定义，首先就要搞清楚期货交易的法律客体到底是什么。关于这个问题，学术上一直有所争论，归纳起来，主要有“商品说”和“合约说”两种观点。
（一）、商品说
“商品说”认为期货交易的客体是期货，即期货商品。期货交易就是交易者在期货交易所内通过订立标准化合约进行期货商品买卖的行为。期货合约是高度标准化的远期双务合同，合同的标的是给付行为，因此，“期货交易人下单买进或者卖出期货的行为，相当于现货交易中订立合同时的要约和承诺。”对于价格条款的确定，就相当于期货交易者就整个期货合同达成双方一致的意思表示。期货结算机构是期货交易的保证人，它为合同双方的债务提供担保。
“商品说”的观点把期货交易的客体界定为“商品期货”, 反映出了期货交易与传统商品交易的历史渊源和内在联系, 有效地把握住了期货交易的经济本质, 应当说较为妥当。但是并不全面。因为进行实际商品交割的期货交易只占全部交易的1—5%。另外，从交易双方的目的来看，大多进行卖空买空的操作，而非真正的购买商品。因此，“商品说”没有反映期货交易的本质，也没有反映当事人进行期货交易的真正目的。简单的把期货交易等同于远期现货交易。
（二）合约说
“合约说”认为期货就是期货合约的简称，期货就是以特定价格买卖在将来某一确定时间交割的货品的合同。期货交易就是在专门的场所对期货合约的竞价买卖。期货合约是期货交易行为所针对的对象，是期货交易的客体，也是期货的外在表现形式。 期货交易的典型特征是合同权利义务的概括转让，即对冲平仓行为。这种转让“由于是期货合同任何一方当事人权利义务的概括转让，所以通俗地说成买卖合同”。这一学说在我国甚为流行，立法机构也一度十分赞成此说。例如，中国《国债期货交易管理暂行办法》第三条规定，“奔办法所称国债期货交易是指以国债为合约标的物的期货合约买卖。”我国1999年６月２日颁布的《期货交易管理暂行条例》采纳的也是这种观点，第七十条第一款规定“期货交易，是指在期货交易所内集中买卖某种期货合约的交易活动。”另外，我国台湾的期货交易立法对此观点也给予了支持。
这种观点将期货交易的客体放在期货合约上，很具有启发性。然而，这种观点将期货合约作为一个独立完整的客体，那么进行实物交割的期货交易如何解释呢，在概念和逻辑上似乎存在问题。
（三）、其他观点
“商品说”与“合约说”是关于期货交易客体的两个主要观点，但由于二者皆有缺陷，因此在此基础上又有学者提出“折衷说”。 折衷说又可以分为传统的折衷说和新折衷说，传统折衷说认为，第一份被转移的期货合同是合同双方买卖期货商品的合同，买卖双方拥有的是一种将来债权和债务。此合同之后的所有对冲平仓操作，均可看作是此合同权利义务的概括转让。也就是说期货交易的过程是成为新的买卖期货合同和此合同权利义务的概括转让，当转让结果最终出现合同主体合为一人时，便发生债的混同，从而导致合同法律关系的终结，完成整个交易流转过程。如果转让结果并未导致合同主体归于一人，则将来债权和债务的条件得以成就，于是产生实物交割的现实及债权债务的生效。
新的折衷说认为：期货交易并非是某一类型的标准化的购销合同，并非只是一个层次上的合意，并非是一始贯终的。期货交易不必非“买卖商品”便“买卖合约”，而是交易者在期货交易所内通过公开竞价达成的合同，该合同的标的是交易者同结算所达成中介合同的行为，中介合同确立了交易者在未来以标准合约为范式而成立买卖合同的缔约权利和缔约义务。
传统的折衷说在合约说的基础上建立，只不过将第一张期货合约独立出来，而新的折衷说又新创一个“中介合同”的概念，这两种说法未免有些牵强，将期货交易的概念复杂化，似有法律强奸生活之意。
二、期货交易客体的重新审视
述几种观点都没有全面准确的反映期货交易的客体。期货交易从本质上看是民事法律行为的一种，期货交易法属于民法特别法的一种，因此，研究期货交易的客体应该从民法的基本理论入手。
在民法理论中，民事法律关系均指向一定的对象,民事法律关系主体以此对象为媒介, 以权利义务为内容而紧密相连。这个对象, 一般被称为民事法律关系的客体或标的。在债法和合同法的理论上,客体、标的、内容、目的都被用来指称合同债权债务所指向的对象。德国学者往往采用“内容”一词,但其汉语意义过于宽广,可被理解为权利义务的一切作用,因此难以准确表达所指向的对象;日本学者通常使用“目的”一词,这更易被理解为一种心理状态或行为动机,从而缺乏客观性。客体和标的在合同债权债务中,并无实质区别,可以混用。 这样看来，期货交易的客体, 也可称之为期货交易的标的, 是指期货交易主体权利义务所指向的对象。
民事法律行为是指以意思表示为要素，并依该表示的内容发生法律效力的行为。从这个定义可以看出，民事法律行为是以意思表示为核心要素的。意思表示，是行为能力适格者发表其自由形成的私法效果目的的行为。 期货交易作为民事法律行为的一种，属于契约行为，同样是以意思表示为核心要素。要理解期货交易的本质，就要从当事人的内心本意入手。
前面已经说过，期货交易是由远期现货交易发展而来的，现今已形成比较成熟的市场体制。除了极少数的当事人是为了进行实物商品交易，多数当事人进行期货交易主要是出于两个目的，即规避风险和投机套利。由于交易目的和性质不同，其行为方式也就有所不同，权利义务所指向的对象也就因此而有所区别。
（一）、进行实物交割的期货交易，其法律关系客体为商品即物。
期货交易首先要订立期货合约。期货合约是买者与卖者之间的法律合同，要求买方在规定的未来某个交割日以既定的价格买入某种商品，卖方在未来的某个交割日以既定价格买入某种商品，卖方在未来某个交割日以既定价格出售某种商品。进行实物交割的期货交易，就是期货合约的实际履行。进行实物交割的期货交易当事人的目的就是在未来某日买进或者卖出某种商品，这时这种合约中指定的商品就是双方权利义务所指向的对象。因此期货交易的客体就是期货合约的客体，也就是双方当事人约定的未来某日交割的某种商品。这种进行实物交割的期货交易本质上属于远期合约交易。
民事法律关系客体包括物、行为、知识产品或人身利益。期货商品作为期货交易的客体体现为物。实物如小麦、大豆、铜等作为期货合同的标的物显然是没有问题的，但是股指、利率、汇率也常常被作为期货合约中所指定的商品出现，这些也是物吗？事实上，随着知识产权的出现，民法上的物的概念已经不仅仅局限于有体物。无体物，即没有实体存在，仅是人们拟制的法律上的物，包括权利，如债权、用益权、地役权等，也成为法律上的物。 之所以可以成为法律上的物，是因为物上的权利是实在的，能给人带来利益的。尽管这种拟制物不能被感官觉察到,只能通过思维去想象。但它同样像具体物一样能够在人们之间转让, 经常被买进和卖出。当然, 对于拟制物, 无法完成现实的交付。因此,实践中采取了货币交割作为替代或补偿。从经济学角度看, 这些拟制物代表的权利和利益不外乎是货币价值,用货币交割正是这一价值的直接体现和实现。
（二）、以投机套利或套期保值为目的的期货交易，其法律关系的客体是标准化的期货合约
实际中，进行实物交割的期货交易仅占交易总量的1—5%左右，而在一个健康有序的期货交易市场上,也即在一个期货交易的经济功能(发现价格、套期保值、投机获利)能够得以实现的期货交易市场上, 交易主体必然由套期保值者和投机获利者组成, 这些微观经济主体的主观目的决定了实物交割只能是个别情形, 而通过对冲平仓来了结合同权利义务会占绝对主导地位。在这种情况下，期货交易的客体就不同于实物交割情形。
套期保值是指交易者为了避免遭受现货市场价格变动所带来的损失，在期货市场买进一个与现货市场上交易方向相反但数量相等的同种商品期货合约，持有一段时间以后卖掉对冲以了结期货履行合同的义务，进而无论现货市场上的价格怎样波动，最终都能取得在一个市场上亏损的同时，在另一个市场盈利的结果，并且亏损额与盈利大致相当，从而达到规避价格风险目的。 保值者转移了风险，就有另外一些人承担了风险，这些人就是投机者，利用期货市场获利的人。投机者是利用其对未来市场的预测，通过买进或卖出期货合约而获益。在这两种情况下，期货交易主体的真正意图已经不是实际购买或卖出某种指定商品，不在于商品所有权的转移，而在于转移与该商品所有权有关的价格变化的风险或通过风险投资获利。
在这两种情况下，期货交易主体是通过在期货市场上以竞价方式买入或者卖出期货合约，到一定时间后，再以市场价格出售或者再买入相同的期货合约，从而实现套期保值或者投机获利的目的。因此，交易双方权利义务所指向的对象已经不是合约中指定的商品，而是期货合约。这里的期货合约，是一种事先制定好的标准的合约，统一规定了商品的数量、质量、交割地点、交割时间等等，只有价格是可以变动的，是由市场决定的。从民法理论的角度理解，可以认为是合同一方权利或义务的转移。对冲平仓的过程一般是这样进行的：A与B签订一份期货合约，假设A为卖方，B为买方，经过竞价形式，以投机获利为目的期货交易人B与A以不见面的形式就商品的数量和价格达成一致，这样A与B之间就将来某月实际交割的一定数量商品签订合同，且合同生效。这时，A负有到时按合约交付期货商品的义务，B享有到时按交割时的期货价格接受期货商品的权利。后来，期货价格上涨，此时B可以一种期货市场价转让合约之债给C，从而从差价中获利。同样，C也可以再将合约转让给D…… 这一系列的交易过程，也就是合同债权债务不断的转移的过程。但是民法上合同之债的移转需要对方当事人同意，而期货合约的转让却没有这一步骤。因此，有人对期货合约是期货交易的客体产生怀疑，实际上，这是由于期货合约的特殊性所决定的。期货交易是以期货交易人交付一定数额保证金给期货交易所，再由交易所保证期货交易的顺利进行为前提的交易。期货交易人之间并不见面，所以从某种角度来讲，期货类似不记名票据，其流通性强。因此，期货交易双方当事人都可以转移自己在期货合约中的债权债务，即购买或转让标准化的期货合约。
事实上，大部分期货交易都是通过对冲平仓而了结，实际进行交割的很少。因此，可以认为，标准化的期货合约是期货交易的主要客体。
三、小结
意思自治是私法的一个基本原则。期货交易同样属于当事人意思自治行为，期货交易的客体即双方当事人权利义务所指向的对象，应从当事人的进行交易真正意图入手分析其客体。因此，可以得出结论，期货交易的客体因当事人的交易目的和交易行为的不同而有所区别。商品或期货合约在不同的情形下都可以成为期货交易的客体。对于期货交易，笔者认为可以如下定义：期货交易是交易者在期货交易所内进行期货买卖的行为；在交易者进行实物交割的情形下，期货是指某种商品，包括实体物和拟制物；在交易者为套利或投机而进行买卖对冲的交易行为时，期货是指标准化的期货合约。


参考书目：
1、 文海兴：《期货交易法律关系研究》法律出版社，1995 年版，
2、 毛初颖：《期货合同性质探讨》，《法学研究》， 2000 年第 l 期
3、 高岩，葛虹：《期货交易法理解适用与案例评析》，人民法院出版社，1996 版
4、 施天涛 李旭：《期货交易概念之法理甄别》《法律科学》2000年第6期
5、 张俊浩：《民法学原理》（上），中国政法大学出版社，2000年版
6、 周丹：《罗马法原论》（上），商务印书馆，1996年
7、 郭研：《金融市场教程》，北京大学出版社，2004年