天津市人民政府


天津市契税征收实施办法
天津市人民政府



第一条 根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）和《关于印发〈中华人民共和国契税暂行条例的细则〉的通知》（财法字〔1997〕52号），结合我市情况，制定本办法。
第二条 在本市行政区域内转移土地权属、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本办法的规定缴纳契税。
土地、房屋权属，是指土地使用权、房屋所有权。
承受，是指以购买、受让、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。
单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。
个人，是指个体经营者及其他个人。
第三条 转移土地、房屋权属是指下列行为：
（一）国有土地使用权出让；
（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；
（三）房屋买卖；
（四）房屋赠与；
（五）房屋交换。
本条第（二）项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。
第四条 国有土地使用权出让（包括有偿划拨），是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权转让，是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。
土地使用权出售，是指土地使用者以土地使用权作为交易条件，取得货币、实物或者其他经济利益的行为。
土地使用权赠与，是指土地使用者将其土地使用权无偿转让给受赠者的行为。以获奖方式取得土地使用权的，视同土地使用权赠与行为，应依照本办法缴纳契税。
土地使用权交换，是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。
第五条 本办法所称房屋买卖，是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物或其他经济利益的行为。
房屋赠与，是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。以获奖方式取得房屋所有权的，视同房屋所有权赠与行为，应依照本办法缴纳契税。
房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋所有权的行为。
第六条 土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。
第七条 以下列方式转移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与，承受单位和个人应按规定缴纳契税。
（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；
（二）以土地、房屋权属偿还债务；
（三）以无形资产承受土地、房屋权属；
（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属；
（五）财政部根据有关规定确定的其他转移土地、房屋权属方式。
第八条 契税税率为3％。
第九条 契税的计税依据：
（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的成交价格；
（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；
（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换土地使用权、房屋的价格的差额。
成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
第十条 通过划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。
第十一条 契税应纳税额依照本办法第八条规定的税率和第九条规定的计税依据计算征收。应纳税额计算公式：
应纳税额＝计税依据×税率

应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合人民币计算。
第十二条 契税的减税、免税：
（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
用于办公的，是指办公室（楼）等直接用于办公的土地、房屋。
用于教学的，是指教室（教学楼）、图书馆、实验室、操场等直接用于教学的土地、房屋。非全日制学校一般不予免税。
用于医疗的，是指门诊部、住院部等直接用于医疗的土地、房屋。私人医院、疗养院、康复中心等一般不予免税。
用于科研的，是指科学试验的场所等直接用于科研的土地、房屋。
用于军事设施的，是指部队（包括武警部队）地上和地下的军事指挥作战工程；军用的机场、港口、码头；军用的库房、营区、训练场、试验场；军用的通信、导航、观测台（站）；其他直接用于军事设施的土地、房屋。
（二）城镇职工按市人民政府批准的房改价格，第一次购买公有住房，在规定住房面积以内的，免征契税。超过国家规定标准面积的部分，应按照规定缴纳契税。此项免税政策只限于第一次购买公有住房。
（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。
不可抗力，是指自然灾害、战争等不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。
（四）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的，免征契税；超出补偿费、安置补助费的部分，经市人民政府批准可酌情给予减征或者免征契税。
（五）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
（六）依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。
（七）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。
第十三条 纳税人享受减税、免税的，应当在签定土地、房屋权属转移合同后10日内，向土地、房屋所在地的财政部门办理减税、免税手续。
第十四条 经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，应当补缴已经减征、免征的税款。其补缴税款发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。
第十五条 承受土地、房屋部分权属的，按照所承受部分权属的比例计算征税。部分权属改变为全部产权时，按全部产权成交价格征收契税，并扣除已缴税款。
第十六条 契税纳税义务发生的时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有合同性质的契约、协议、合约、单据确认书及由市政府确定的其他凭证的当天。
第十七条 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳契税。
第十八条 纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。
第十九条 纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向房产管理部门、土地管理部门办理有关房屋、土地的权属变更登记手续。
纳税人未出具契税完税凭证的，房产管理部门、土地管理部门不予办理有关房屋、土地的权属变更登记手续。
第二十条 契税征收机关为财政机关。为搞好征收管理，市内六区契税收入为市级收入，暂定由市财政局委托市房产管理部门和土地管理部门负责代征代缴。其他区和县级契税收入作为地方收入，征收方式由区、县政府自定。土地管理部门、房产管理部门应按照代征代缴委托协议书的
要求做好征收工作。
对契税代征代缴部门手续费的支付比例，按财政部的规定执行。
第二十一条 扣缴义务人应当向财政机关申报领取代收代缴凭证。扣缴义务人权限、责任及义务等，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定执行。
本办法所称扣缴义务人是指代征代缴部门。
第二十二条 契税的征收管理，依照本实施办法和《中华人民共和国税收征收管理法》等国家有关法律、行政法规的规定执行。
第二十三条 具体征收管理办法由市财政局另行制定。
第二十四条 本实施办法自1997年10月1日起实行。此前天津市人民政府及其他部门关于契税的各项规定同时废止。



1997年10月1日
　　核心提示：在非法集资案件处理过程中，对事实认定和法律适用方面，司法机关存在误区，结果误判死刑的情况时有发生。


　　民营经济是我国国民经济中最具有活力的部分，具有旺盛的融资需求。由于国有金融机构长期对民营经济融资需求的忽视，导致民营经济无法从正规渠道获得发展生产经营所必需的资金。根据全国工商联的调研结果，我国有90%以上的民营企业无法从银行获得贷款，微型企业则更加困难。金融体制上的固有缺陷和社会需求的相互作用，导致了我国非法集资案层出不穷。
　　
　　值得注意的是，集资诈骗案中的被害人自身是具有重大过错的。他们明知高收益必有高风险，仍然在暴利的驱使下，甘冒巨大风险积极地参与了集资活动，从而直接或间接促进了非法集资案件的形成和发展。
　　
　　基于金融体制上的缺陷和被害人自身重大过错的原因，应当有足够的废除集资诈骗案件这种非暴力性经济犯罪死刑配置的理由。然而，集资诈骗案的死刑不仅没有废除，相反，近年来的司法实践，对集资诈骗案判死刑的情形相当普遍，既与我国的死刑刑事政策相悖，也与建设和谐社会和世界发展的潮流很不协调。

　　研究发现，集资诈骗案件死刑泛滥的经常性理由有二个，一个是仅仅根据有数额特别巨大的集资款无法返还的客观结果，就推定行为人具有非法占有的目的；另一个是仅凭有挥霍很少比例的集资款的行为而被认定具有非法占有的目的，通常非法集资类案件的集资数额特别巨大，于是挥霍的绝对数额很容易达到成百上千万元而被判死刑。换言之，死刑适用门槛大大降低了，亟需对此进一步研究，以查明原因之所在，防止死刑的过度适用。
　　
　　笔者利用数学模型，解析非法集资类案件处理过程中存在的误区，说明集资诈骗案中死刑适用的二个经常性理由，有可能是经不起推敲的。
　　
　　建立模型的基础数据为：第一期集资规模为3000万元，全部用于生产经营，设定每月扣除成本（利息除外）可产生利润200万。集资款以月利率1分计，每月为还本付息一个周期。同时假定集资行为人不扩大生产规模，月利率1分始终不变，每月利润不足以支付的利息的部分通过扩大集资规模解决，出资人不实际出资增加债权，集资人增加债务。企业家无挥霍行为。总集资期限为四年共48个月。集资数、利润数和利息单位万元。

月份数：1 2 3 4 5 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。45 46 47 48 49

第一月到第四十八月的利润数（利息除外）分别为：200。。。200。。。200。。。200。。。
第一月到第四十九月的利息数：300，310，321，333.1，346.41，361.05，377.156，394.87，
第一月到第四十九月的集资数：3000，3100，3210，3331，3464.1，3610.51，3771.56，3948.72，
利息数：414.36，435.80，459.38，485.31，513.84，545.23，579.75，617.73，659.50，
集资数：4143.58，4357.95，4593.75，4853.13，5138.44，5452.28，5797.51，6177.26，6594.97，
利息数：705.45，755.99，811.59，873.75，940.13，1014.14，1095.55，1185.11，
集资数：7054.49，7559.94，8115.93，8727.52，9401.27，10141.40，10955.54，11851.09，
利息数：1283.62，1391.98，1511.18，1642.30，1786.53，1945.18，2119.70，2311.67，
集资数：12836.2，13919.82，15111.8，16422.98，17865.28，19451.81，21196.99，23116.69，
利息数：2522.84，2755.12，3010.63，3301.70，3611.87，3953.05，4328.36，4741.19，
集资数：25228.36，27551.2，30106.32，33016.95，36118.65，39530.52，43283.57，47411.93，
利息数：2755.12，3110.63，3301.70，3611.87， 3953.05， 4328.36， 4741.19，
集资数：27551.2，30106.32，33016.95，36118.65，39530.52，43283.57，47411.93，
利息数：5195.31， 5694.84，6244.33，6848.76，7513.64，8245，9049.50，9934.45
集资数：51953.12，56948.43，62443.27，68487.6，75136.36，82450，90495，99344.5

从上述数学模型中可以看出，在高利贷情形下，每个月的集资金额呈几何级数迅速增加，每个月需要支付的利息数也同样呈几何级数增加，最终崩盘无法返还集资款是必然的结果。49个月集资总金额1157779万余元，假如都是一个（或者十个）人出资的，那么最终一笔即第四十九次集资后出资人不再借款，集资人无法再筹集资金而崩盘，意味着有9734.45（利息）+99344.5（本金）=109078.85万元的本息无法偿还，这个天文数字很容易迷惑司法人员的眼睛而对集资人判处重刑，甚至死刑。这是否意味着这一个（或者十个）出资人蒙受了巨大的经济损失呢？答案是否定的。

　　出资人实际所出资金总金额仅为3000万元，每个月获得利润为200万元，那么49个月获得收入总额为：200*49=9800万元，可见出资人3000万元的原始出资不仅连本带利成倍回收了全部投资，即便是最后10亿9千万（本金利息）全数打水漂也无法改变出资人获得丰厚利润的事实。这一组数据充分说明，我们在处理集资诈骗案件时，所谓的集资款无法返还就认定为经济损失的做法，有可能是被表面现象所迷惑了，值得重新进行检讨和评估。如果拟对集资人适用无期徒刑或者死刑，则更加需要引起高度的警惕，以免误判。
　　
　　研究发现，对于高息集资案件，每一期集资返本付息之后，出资人都会获得可观的利益，这一期所有参与集资的出资人将不再是被害人，而是实实在在的受益人，只有不再返本付息后的出资人才是“被害人”。这个特征过去并不为大家所重视，其实，凡是在崩盘前退出的出资人都毫无疑问是获利者，并且获得相当可观的收益，较早参与的高利贷者即使中途没有退出，最终也很可能获得相当可观的收益，这些获利者所获得的利益中有相当大部分来自最终受损失的集资人所损失的金额。相反，集资人自身却可能一无所获，甚至开始集资之前自家的财产都可能被高利贷全数吞没。

我们假定上述出资人在第四十八次回收本息后，不再出资，接下来由下岗职工、退休职工等弱势群众出资99344.5万元，那么先前的出资人还将获得99144万余元的收入，加上48个月从企业家手里获得的利息收入共48*200=9600万元，实际总收入108744万元，实际出资总投入才3000万元，总收入是总投入的36倍。遭受损失9.9344亿元的却是弱势群体，这种情况发生后，必将引发群体事件，按照通常的司法判例，集资人人头落地恐怕将难以避免，然而集资人实际只借用了3000万元用于发展生产经营，其他的钱仅仅只是经过集资人的手，都被高利贷者收进了腰包。这种情形高利贷者才是真正杀人原凶，集资者是高利贷的牺牲品，司法机关成为高利贷者杀死集资者的工具。一定要严防这种高利贷者“借刀杀人”的情形出现。

　　从上述数学模型可以看出，表面上集资人投入生产经营的资金数只有3000万元，只占总集资数额很少比例，这同样会使司法工作人员产生错觉——认为集资人将所骗取的资金仅有很少比例用于发展生产经营，从而认定集资人主观上具有非法占有的目的。其理论依据是：明知没有归还能力而大量骗取资金的，可被推定为具有非法占有目的。这样的做法非常普遍，其实这样的做法是对前述规定的错误理解和适用。
　　
　　上述模型中第一个月集资规模为3000万元，集资人出具欠条3000万元，第二个月集资规模为3100万元，增加的100万元系上一期出资人应收利息转为借款，集资人出具欠条3100万元，第三个月集资规模为3210万元，增加的110万元系上一期应收利息转为借款，集资人出具欠条3210万元。。。。。。。出资人从第二期开始完全没有再出资一分钱，集资人从第二期开始完全没有再收取出资人一分钱，其集资规模也就是集资人的债务，仍然因高利贷而迅速扩大，直到第四十九个月集资规模达到9.9个亿的惊人数字。但是这些数字实际上是空数，只有第一笔才是实际出资。集资人为了还贷，仅仅只是维持当初借用高利贷而开始的生产经营活动，不扩大生产规模，就必须不得不连续滚动集资，借新还旧，仍然难逃被债务压垮的命运。此种情形下，尽管集资人实际上是将资金100%用于生产经营的，却很容易让人产生集资款只有很少比例用于发展生产经营的错觉。由于这个错觉而被判重刑的人不在少数，例如：前二年发生在浙江嘉兴的杨某、曹某夫妇集资诈骗案就是实例。

　　借高利贷后投入生产经营，高利贷本息支出同样属于成本支出。高利贷支出，也是生产经营成本的一部分，支付高利贷同样是属于将集资款用于生产经营，这样一来，即使集资人明知无法归还而连续滚动式集资，导致最终崩盘，也应当承认集资款是全部用于生产经营，进而排斥行为人具有非法占有之目的。因此，这种滚动式集资行为并不会发生“集资后用于生产经营活动与筹集资金规模明显不成比例”的情况。然后实际情况是非常的不幸，这种连续滚动式的集资行为，司法人员通常无视支付高利贷本身是生产经营行为一部分的事实，错误适用司法解释的规定而认定集资人具有非法占有目的，并以集资诈骗罪判处重刑或者死刑，相当普遍，事态严重。

　　假如集资人不是借高利贷，而是从国有银行融资，国有银行的年利率按1分计，我们再来看看，上述数学模型中企业家的财务状况：假定贷款期限仍为四年，第48个月到期后一次性返本，此前每月支付利息。第1至48个月中每个月需要支付利息为25万元，48个月支付总利息数为1200万元。企业家四年可获得利润为48*200=9600万元，扣除利息和本金，可获得纯利润为9600-1200-3000=5400万元。从这个数据可知，如果不存在金融体制上的缺陷，企业家能够顺利从正规渠道融资，那么企业家根本就不会被高利贷压得喘不过气来，相反企业因获利巨大而焕发勃勃生机。此种情形下，若企业家购买了豪宅、豪车等花费了2000万元，企业家完全承担得起，消费得起，没有人会对此产生疑问，企业家也不用担心有人头落地的后顾之忧。
　　
　　如果集资人是借了高利贷的情形，花了2000万元买奢侈品，那按照司法解释规定就有生命之虞了。在当今中国社会中，购买奢侈品炫富的情形比较常见，企业家炫富行为有可能是为了市场竞争的需要，仅凭花费了巨额集资款中较小比例的金钱用于奢侈品，就认为属于“肆意挥霍集资款，致使集资款不能返还的”情形，进而认定“行为人部分非法集资行为具有非法占有目的的，对该部分非法集资行为所涉集资款以集资诈骗罪定罪处罚”的做法，过于严苛而且不合乎情理，属于法律适用上的一个严重误区。根据前述比较分析可知，司法解释中的相关规定，具有客观归罪的嫌疑，大大降低了死刑的门槛，存在明显缺陷，应当对其适用进行严格限定，以防止死刑被滥用甚至错用。