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准确把握刑事立法意图/苗勇

时间:2024-07-10 13:38:35 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9412
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准确把握刑事立法意图

苗 勇

本文的题目是由以下案例所引发的。2000年9月,犯罪嫌疑人刘某某以“某某市天地土石工程队”的名称,向某某市工商行政管理局申请开业登记并领取营业执照,但一直未按规定向税务机关申办税务登记及报备有关资料,也未建立帐簿。2000年10月间,刘某某在承接某某市某某镇土地整理过程中,共取得工程款479万余元,且结算工程款均使用收款收据。刘在收取工程款后从未申报纳税,从中偷逃应纳税款计27.3万余元(其中单项营业税款14.3万余元),偷税数额占应纳税款的100%。
这是一件事实十分简单的案子,却引起了激烈地争论。一种意见认为,刘的行为不构成犯罪。理由是,《刑法》第二百零一条对偷税罪的客观行为作了明确规定:“纳税人采取伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证,在帐簿上多列支出或者不列、少列收入,经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报的手段”。而刘的行为,由于是个体经营,未按规定建立帐簿,也未进行税务登记,与《刑法》规定的上述三个手段,没有一个相符。故按照罪刑法定原则,不能对刘的行为追究刑事责任。
另一种意见认为,刘的行为显然构成偷税罪。按照当然解释(当然解释,又称勿论解释或自然解释,是指刑法规定虽未明示某一事项,但依逻辑或者事物属性的当然理由,将该事项解释为包括在该规定的适用范围之内),①举轻以明重,刑法对某一事项未有明确规定,但该事项与刑法明确规定的事项具有同样的属性且程度更为严重,因而当然适用刑法明确规定的事项。刘某在经营中,既未按规定建立帐簿,又不进行税务登记,显然比刑法规定的三种行为情节要严重得多,因此,对其应偷税罪追究刑事责任。
本案争论的焦点,实际上是一个法律适用问题,也就是对刑法规范怎样进行解释的问题。而要解决这一问题,首先就必须将解释方法统一起来,用一种科学的解释方法,来准确地把握刑事立法意图,这样才能正确地适用法律。
关于法律解释的方法,是一个十分古老的问题。当代各种解释方法,可以追溯到12世纪开始的罗马法复兴时期。罗马法复兴初,产生了注释学派。这一学派采取条文注释的方法,对《国法大全》进行深入细致的研究。罗马法复兴高潮时期,评论法学派兴起,他们已不限于对罗马法本身的研究和理解,而是根据时代的需要,把罗马法的材料综合起来进行理论上的探讨,并把罗马法的原则和制度适用到各种社会关系中去,从而把六七百年以前的罗马法转化为当前适用的法律。②十五世纪至十七世纪,人文主义法学派兴起。这一学派以人文主义为指导思想,着重研究罗马法的本意和历史沿革关系。他们的功绩是恢复了罗马法的全貌,准确地探索罗马法的原意和适用性,在罗马法中注入人文主义的精髓,建立一个具有科学性、系统性、完整性的法律体系,以适应欧洲各民族国家正在发展的新型的商品货币关系。③
继承上述传统,现在对刑法解释的方法可以概括为以下三种。一是教条式地理解刑法规范。纯粹从字面来解释其含义,不能“越雷池一步”。关于这种方法的典型阐述,是意大利刑法学家贝卡利亚的观点:“刑事法官根本没有解释刑事法律的权利,因为他们不是立法者。”“‘法律的精神需要探询’,再没有比这更危险的公理了。”“法官对任何案件都应进行三段论式的逻辑推理。大前提是一般法律,小前提是行为是否符合法律,结论是自由或者刑罚。”④其实,这种见解并非贝卡利亚的独创,早在古罗马时期就有类似的看法。公元前454年,古罗马颁布了《十二铜表法》,实施的初期对其解释采取严格解释原则,即解释者只能就该法的条文作严格的字面意义上的说明与注释,不得对条文进行丝毫超出其字面含义的解释。罗马法学家盖尤斯在他的著作《法学纲要》中记载,由于《十二铜表法》第8表节第11条规定:“不法砍伐他人树木的,每棵处25阿司的罚金”,所以,当时有人的葡萄蔓被砍了,告到法官那里,他一定要说树木被砍;如果说葡萄蔓被砍,那他肯定要败诉。⑤以下是两件当代严格按字面解释来司法的案件。澳大利亚新南威尔士州的曼利市发生了这样一件案子,70名裸泳爱好者在公共海滩一丝不挂出入人群,被视为有伤风化。市政府引据澳国1919年颁布的《地方政府法案》中的有关条款,在法庭上对70名裸泳者提起诉讼,要求禁止其行为并予以处罚。诉讼结果是市政府败诉。法官认为,《地方政府法案》中的条款仅指明游泳者“着装不当、修补不当、衣料透明等不文明行为”应禁止,并未指明赤身裸体完全不着装是否应禁止。市政府争论说,完全不着装可以理解为“着装不当”。法官断然拒绝这种解释,宣告市政府的起诉没有法律依据。⑥无独有偶,数十年前,英国也有这样一件怪案。一天,乔治在家闲得无聊,就想去附近的皇家空军机场看看飞机日常训练。他爬过铁丝网和障碍物,坐在机场跑道上观看天上的飞机。这时,一架飞机打算降落,飞行员发现跑道上坐着人,不得不将飞机拉起飞向天空。后来,乔治被送上了法庭。侨治认罪,但辩护律师说,乔治不应受罚,因为他没有违反《官方机密条例》的规定。该条例第三条规定:“不得在禁止区附近妨碍皇家军队成员的行为……。”律师巧辩道,虽然军用机场毫无疑问是个“禁区”,乔治也妨碍了皇家军队成员的行动,但他不是在“禁区附近”而是在“禁区里”做的事。条例第三条规定了“在……附近”,没有规定“在……里”,所以依据这条例规定是不能处罚乔治的。律师还提醒法官注意,英国是个法治国家,法无明文规定是不为罪的。这样,法官还真是为难了。⑦这可谓是“不折不扣”执法了,这样的“罪刑法定”原则过于迂腐了,根本不理会立法者的意图,死板、机械、教条,十分不利于社会公正的实现。
二是撇开法条本来的含义,纯粹用公正的原则来解释刑法。法律总是有不周延、模糊性和滞后性的缺陷的,因此,必须根据公正的原则来执法。英国著名法官丹宁是这一方面的典范,他强调:“如果我们不能做任何前人没有做过的事情,我们就会永远呆在一个地方,法律将停止不前,而世界上其他事情将继续前进。”为此,丹宁要求法官担任“法律改革的先锋”,他明确主张,法官要参与法律改革,而不能把改革仅仅看成是国会的事,法官只是执行法律而已。对此,他有个形象比喻,法律就象是一块编织物,用什么样的编织材料来编这块编织物,是国会的事,但这块编织物不可能总是平平整整的,也会出现皱折;法官当然“不可以改变法律编织物的编织材料,但是他可以,也应当把皱折熨平。”他认为,法官在审案和判案的过程中应该随着社会的变化和时代的发展创立出与生活的步调相一致的新的、公正的判案原则。⑧为了寻求社会公正的司法而撇开法条,在中国古代也不为鲜见。清代名吏胡秋潮所著作《问心一隅》中,记载了一个他亲自处理的案例:城东章氏女许配给南邻李二为妻。尚未过门,李二因暴得风疾而疯癫不懂人事,并曾白昼持刀欲杀其父,后被其父锁禁。章氏得知情形,欲思退婚,终致讼。依据《大清律类例·户婚·婚姻》:“若许嫁女已报婚书,及有私约而辄悔婚者,笞五十;虽无婚书,但受聘财者,亦是。”司法官如何裁断这个案件,处于一种两难境地:依律维持婚约之效力,则对于章氏女来说未免太过残酷、不公平人道;判令解除婚约,又显与法律相违。县令胡秋潮最终的处理方案聪明地回避了上述矛盾:“章女之于李二,请待以三年。三年内疯病愈,则为李妻;不愈,则仍为章氏女。或守贞,或改配,听之可耳。”后来,不到一年,李二以疯病死,女改字他姓。⑨此类解释刑法的方法,其实是对刑法内涵的突破,完全超越了立法者的意图,与当代罪刑法定原则是直接相抵牾的,有损于法律的严肃性,也不宜提倡。
三是从刑法条文的字面来探寻立法者的原意。在权力分立的状态下,作为法律适用者的法官,其职责就是将法律适用于具体案件,从而实现立法者的意图,因为“对法规的理解不应该按法官们认为最好的见解,而应按照实际上通过法律的立法者们的意图。”⑩在实行罪刑法定的时代,刑事司法的依据,显然必须是刑法规范,必须是刑法规范所表达的内在的真实的意思。正如耶林于1877年发表的《法的目的》一书中说,法律乃是人类意志的产物,有一定目的,受目的支配,与自然法则以因果律为基础,有其必然的因果关系截然有异。故解释法律,必须了解法律究竟欲实现何种目的,以此为出发点解释法律,始能得其要领。⑾而立法目的,即立法意图,是必然以法律条文为载体表现出来的。但任何成文法都有不完善之处,“必须记住,无论一项法律什么时候被提出来考虑,人们都没有能力预见到在实际生活中可能出现的多种多样的情况。即使人们有这样预见能力,也不可能用没有任何歧义的措词把这些情况都包括进去”,⑿我国刑法也概莫例外。1979年7月1日通过、1980年1月1日实施的我国第一部刑法典,在实施中马上暴露出不足之处。从1981年6月10日制定《中华人民共和国惩治军人违反职责罪暂行条例》到1997年《刑法》公布前,共出台了二十四部单行刑法,并且还制定了设有附属刑法条款的法律80余部。这些固然与我国经济社会迅猛发展有关,但与1979年《刑法》的不成熟性密不可分。1997年《刑法》虽经反复论证,但仍有严重的疏漏之处。该法公布不久,侯国云、白岫云两位学者就撰著了三十四万多字的《新刑法疑难问题与运用——兼论新刑法中的矛盾与缺陷》一书,剖析了新刑法的许多问题。该法实施一年多,1998年12月29日全国人大常委会就公布了《关于惩治骗购外汇、逃汇和非法买卖外汇犯罪的决定》单行刑法。从1999年12月25日起,全国人大常委会先后通过了三个《刑法修正案》,并对《刑法》第九十三条及挪用公款罪作出了立法解释。由此可见,刑法总是有不完善之处的,总是要通过合理的解释,才能进行正确地适用。这里所说的合理解释,也就是通过刑法规范的字面,准确地把握立法者的意图。例如对《刑法》第十七条第二款“已满十四周岁不满十六周岁的人,犯故意杀人、故意伤害致人重伤或者死亡、强奸、抢劫、贩卖毒品、放火、爆炸、投毒罪的,应当负刑事责任”的解释。司法实践中,对处于相对负刑事责任年龄阶段的未成年人奸淫幼女,是否应负刑事责任,就涉及到如何理解该条款中的“强奸”一词。不少同志认为,新《刑法》明确规定了罪刑法定原则,强奸罪与奸淫幼女罪是不同种罪,因此,不应承担刑事责任。另一种观点则认为,奸淫幼女显然重于强奸,立法者不至于连轻重都分不清,因此,从立法意图上讲,相对负刑事责任年龄的未成年人,奸淫幼女的,应当负刑事责任。2000年2月,最高人民法院作出了《关于审理强奸案件有关问题的解释》,正确地阐述了立法意图,相对负刑事责任年龄的未成年人,奸淫幼女的,应承担刑事责任(最近,“两高”联合作出司法解释,取消了奸淫幼女罪,将该罪归为强奸罪)。因此,从刑法规范的字面,来探寻立法意图,深刻把握刑法条文的真实含义,才能科学地司法。
从上可见,司法是离不开对法律解释的,在实行罪刑法定原则的时代,解释的目的,既不能教条式的,这样有悖于社会公正;也不能强调实现社会公正而完全脱离法律进行任意解释,这是与法治社会不相符的。因为修改法律是立法机关的事,司法绝对不能介入。而是应当通过合理的解释,来准确地把握立法意图,惟有如此,才能既维护了法律的尊严,又实现了社会公正。
回到开篇的案例,笔者同意第二种意见,因为这种观点较好地把握了立法意图。不建立帐簿,不进行税务登记,其性质显然要比《刑法》条文所规定的三种客观行为严重,社会危害性更大。立法者决不可能把相对轻的行为规定为犯罪,而相对重的行为反而不构成犯罪。譬如,当立法者将故意轻伤害规定为犯罪时,那么,对故意重伤害无论有否规定,肯定也是一种犯罪行为,这是毫无疑问的。因此,根据立法者对偷税罪规定的内在意图,刘某某的行为显然构成偷税罪,应当承担刑事责任。




注释:
①⑾见李希慧著《刑法解释论》,中国人民公安大学出版社1995年版,第116页,第129页。
②见全国高等教育自学考试教材《外国法制史》,第126——128页。
③网上资料,四川电大开放教育法学专业(本),《外国法制史》。
④贝卡利亚著:《论犯罪与刑罚》,中国大百科全书出版社1996年版,第12页。
⑤参见周耕著《罗马法原论》,商务印书馆1994年版,第93——94页。
⑥范忠信著《信法为真》,中国法制出版社2000年版,第122——123页。
⑦见一正著《西窗法雨》,花城出版社1998年版,第6——7页。
⑧⑿见丹宁著《法律的训诫》,法律出版社1999年版,第6——7页,第13页。
⑨见2002年7月1日《检察日报》顾元文《从“援法断案”到“曲法伸情”》。
⑩德沃金(美)著《法律帝国》,中国大百科全书出版社1996年版,第280页。



嵊州市人民检察院
2002年7月18日
(邮政编码:312400)

试议善意取得之客体

钱贵


  一、须经登记才能转让所有权的动产  
  对于采登记对抗主义的动产,如汽车、轮船、飞机等,因其价值较大,对社会经济生活具有相当重要性,有的还涉及公共安全问题,法律对此类动产规定了较严格的流通登记制度,而不以占有为公示方法,无适用善意取得制度的余地,善意第三人误信动产占有人为有处分权人缺乏合法依据。  二、禁止和限制流通的动产  
  动产中国家禁止流通物,如毒品、军用武器、淫秽书画和音像制品及其他非法出版物等,因其流通违反法律,也显然有悖于善意取得之社会目的,故不得适用善意取得。限制流通物,如国家保护的珍稀动物及重点文物等,国家只允许在特定主体之间进行流通,而不能在社会上广泛流通,因此国家对其流通作了较为严格的规定,一般也不会发生受让人不知情的问题,原则上不应适用善意取得。被国家司法机关、行政机关依法采取查封、扣押、冻结等强制措施的财产,实则是对其流通进行了禁止或限制,通常不得随意处分,否则会影响司法、行政机关的正常活动及其威信,同样,不适用善意取得。  
  一、赃物和遗失物  
  赃物、遗失物等非因权利人意思而脱离其占有的动产能否适用善意取得制度,值得研究。通常各国在立法上都对赃物与遗失物作了区分。  
  所谓赃物,指“以窃盗、抢夺或强盗等行为夺取之物”,不包括欺诈、胁迫等手段取得的物和侵占所得之物。
  赃物能否适用善意取得,我国理论界有两种不同的观点。一种观点认为赃物不适用善意取得制度,我国司法实践即采这一观点,只要是赃物,不论转让几手,所有人均可要求善意第三人返还。另一种观点认为赃物作为物,与其他商品没有什么区别,且赃物多为动产,应适用善意取得制度。本文主张赃物应该适用善意取得制度。在英美法系国家,传统的普通法规则认为“没有人可以转让不属于他所有的商品”,依此规则最终确立了善意购买人原则:不知标的物的权利瑕疵并且为之付出了对价的善意购买人对于所购财产享有对抗一切先在物主的所有权。《美国统一商法典》第2403条后段的规定即体现了这一原则:“……具有可撤销的所有权的人有权向按价购货的善意第三人转让所有权。当货物是以买卖交易的形式交付时,购货人有权取得其所有权”。依该条规定,只要购买人出于善意,则不论卖方货物从何而来,即便是偷来的,善意买受人也可以即时取得所有权。
  随着社会的进步和市场经济的发展,社会资源越来越丰富,物质流动更为频繁。而善意取得制度的根本目的就在于保护善意第三人的利益,维护动态的交易安全,促进商品流通的迅速进行,以创造更大的社会生产力和更多的财富,促进市场的进一步繁荣。并且在市场经济条件下,商品是高速度流转的,在不同的交易主体之间互相流通,善意受让人所受让的物很可能是经过多次转手从无权处分人那里获取。不适用善意取得,会使大量人力、物力陷于无休止的纠纷之中,使社会关系处于不稳定状态;适用善意取得,既可避免无休止的追夺而造成的纠纷,又稳定了现有的经济秩序,从而有利于社会的安定。况且善意第三人许多情况下是由拍卖、公共市场、贩卖同种之物商人处买得,判断财产是否属于赃物,确实不易,因为这类财产无论从其性质或外形,受让人根本无法辨明其来源。要求买受人区分赃物是不公平的,不现实的,这也与善意取得制度的根本目的相悖。司法实践中,追赃后对善意占有人的利益损害无任何补救,也是不符合善意取得制度的宗旨的。因此我国在未来立法中应承认赃物可以适用善意取得。  
  遗失物,指非基于占有人之意思而丧失占有,现又无人占有,且非无主的动产。
  对于遗失物,我国《民法通则》第79条规定“拾得遗失物、漂流物或者失散的饲养动物,应当归还失主,因此支出的费用由失主偿还。”单凭该条规定,遗失物应归还失主,可以排除善意取得制度的适用。但现实生活中,应归还失主而不归还,仍有无权处分行为发生的可能。笔者认为,对于前述几种类型的物,发生无权处分行为,对善意第三人来说,都可以比照赃物适用善意取得制度。  
  四、动产担保物权和债权  
  动产物权除动产所有权外,尚有动产质权、动产抵押权和留置权,这三种动产物权属担保物权,能否适用善意取得?对于动产抵押,依我国《担保法》第42条、第43条的规定,或采登记成立主义,或采登记对抗主义,故无善意取得制度的适用。以动产质权的设定为目的,而善意受让该动产的占有,纵出质人无处分其质物的权利,质权人仍取得质权,且此时动产的所有权因动产质权的善意取得而受限制,原权利人要等到担保的债权清偿后,始能请求返还。就留置权而言,留置权的产生不仅仅在于维护债权人与债务人之间的公平,它也是交易安全所必需的。只要在留置权人眼中能确信所留置的动产确为债务人所客观占有,至于是否为债务人所有,则无必要,也不可能审查,此时断不可否认债务人动产占有的公信力的存在。日本民法第145条、瑞士民法第895条3款均规定此情况下成立留置权。如果动产所有权尚可发生善意取得的话,对留置权,更没有理由否定其对善意取得的适用。  
  债权能否适用善意取得,向有争议,争议的核心是债权能否适用占有公信力原则。一般认为,债权因其相对性原则所限,无以也无须表彰于外,一般不得对抗第三人,故无占有制度的适用,也不得适用善意取得。但随着社会经济的发展,债权的流转日益频繁、活跃,出现了证券化的债权,如公司债券、大额可转让存单及各种票据,这些证券化的债权在民法上一般视为动产,其中无记名或无须办理登记手续的,可适用占有的公信力原则,从而可适用善意取得制度。  
  五、某些具有特殊性质的动产  
  某些因无权转让发生争议的财产,具有特殊人身性质、重大感情色彩或特殊纪念意义,如奖章、手稿、结婚戒指、祖传纪念物、亲人的相片以及特定环境下形成的具有重大意义的财物,这些财产在适用善意取得时应谨慎对待。忽视这类财产所联系的特定的人和特定的感情,仅就财产的使用价值或物理属性,判断其归属,并不能合乎情理地解决问题,达不到定分止争的目的。因为有些财产,在他人看来似乎价值不大,但在特定人看来却是不可或缺的,具有其它财产不可替代的性质,除非返还,否则无法弥补其损失。对这类财产,不可一味地适用善意取得制度,应视具体情况由特定身份或特定感情联系的一方所有,另一方则可通过获得赔偿或替换有关财产,达到物质上的满足。  
  六、不动产的部分  
  不动产之出产物,尚未分离者,为该不动产之部分,如菜园的蔬菜、果树上的果实等。不动产的出产物尚未分离,不可能单独成为物权的客体,但可以成为买卖或赠与的标的。如甲有果园,租乙管理,乙擅将树上果实售于丙。那么乙将分离的果实交付于丙时,丙因善意受让而取得其所有权;在丙经乙同意,自将果实从原物分离,而取得占有时,亦有善意取得的适用。  
  七、不动产  
  善意取得制度是否亦适用于不动产领域,各国立法规定不一,并且在理论研究方面,学者亦存不同见解。但是许多国家法律已规定了不动产善意取得制度。瑞士将善意取得制度适用于所有已登记的不动产,《瑞士民法典》第973条第1款规定:“出于善意而信赖不动产登记簿的登记,因而取得所有权或其他权利的人,均受保护。”《德国民法典》第892条规定了可以基于相信土地登记公信力而取得土地上的权利,事实上突破了善意取得仅限于动产的限制,将善意取得的适用范围扩大至不动产。台湾《土地法》第43条亦规定:“依本法所为之登记,有绝对效力。”并且,台湾地区经多年全面的检讨,于1999年3月完成《民法物权编部分修文草案》,在物权变动方面,为确保善意第三人的权益,以维护交易安全,明定不动产善意取得,其第759条第二项规定:“因信赖不动产登记之善意第三人,已依法律行为为物权变动之登记者,其变动之效力,不因原登记有无效或撤销之原因而受影响。”  
  我国对不动产登记实行实质审查主义,赋予不动产登记以公信力。依公示公信原则,只要无异议登记,即使登记所记载的权利与真实的权利状态不符,因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人,其所得利益仍受法律保护。我国虽然在《民法通则》中没有确定不动产善意取得制度,但《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条明确规定了共同共有财产的善意取得。此条解释中的“共有财产”显然既包括动产也包括不动产,而且就此司法解释演变生成的历程而言,其“实质是指共同共有的不动产,而且主要是指共同共有的房屋。”由此可见,我国实际上已经承认了不动产的善意取得。  我国有学者反对目前在我国建立不动产善意取得制度,理由在于“我国因国情所限,尚未建立起健全的不动产登记体系。”我国目前“尚未建立起健全的不动产登记体系”,确属真实,但这并不影响我国建立不动产善意取得制度。不动产公示登记的方法,为各国通例。不动产善意取得系借助登记的公信力原则来达到维护交易安全的目的。善意第三人因信赖登记而与登记名义人进行交易,纵使存在登记与本权分离的现象,善意第三人亦因其信赖登记的公信力而获其利益。如不动产未予登记,即因缺乏登记的公信力,而第三人仍与无权处分人进行交易,则可推定第三人存在过失,不能适用善意取得。我国尚未建立起健全的不动产登记体系,主要指存在大量应登记而未登记的不动产的现象。但因未登记的不动产不能依公示公信原则而适用不动产善意取得,那么我国尚未健全的不动产登记体系对不动产善意取得制度并无实质影响。况且,我国《城市房地产管理法》第37条第6项规定,未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让。此规定排除了未登记的房地产适用不动产善意取得的可能。因此,我国尚未健全的不动产登记体系并不影响不动产善意取得制度存在的根基。
  当然,不动产适用善意取得,我们可区分登记机关对产权登记有误的不动产、违章建筑不动产、部分共有人擅自处分已登记的不动产等情况来具体分析。


北安市人民法院 钱贵

北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法

北京市建设委员会 北京市规划委员会 北京市国土资源局


北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法

【文号】京建法[2007]99号
【颁布单位】北京市建设委员会 北京市规划委员会 北京市国土资源局
【颁布日期】2007-01-26
【生效日期】2007-03-01
【法律层级】规范性文件



  第一条 为了加强本市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理,规范新建商品住宅小区参建各方行为,保障住宅正常使用,根据有关法律、法规、规章规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本市行政区域内新建商品住宅小区(以下简称住宅小区)住宅与市政公用基础设施和公共服务设施同步交付使用及其监督管理,适用本办法。

  第三条 市国土资源、规划、建设行政主管部门共同负责本市住宅小区住宅与市政公用基础设施和公共服务设施同步交付使用的监督管理工作。

  区县国土资源、规划分局和建设行政主管部门负责辖区内住宅小区住宅与市政公用基础设施和公共服务设施同步交付使用的具体监督管理工作。

  第四条 房地产开发企业应当按照规划意见书的要求安排住宅小区市政公用基础设施和公共服务设施,并与住宅同步建设、同步交付使用。

  教育、医疗卫生、社区管理服务等公共服务设施,应当在住宅总规模完成50%之前同步建设、同步交付使用;其他公共服务设施应当在住宅总规模完成80%之前同步建设、同步交付使用。

  第五条 市和区县国土资源行政主管部门与土地使用者签订用于住宅小区开发的土地使用权出让合同时,应当将规划意见书中明确同步建设的市政公用基础设施、公共服务设施及其建设时序作为出让条件,并约定土地受让人应当持住宅小区建设方案(以下简称建设方案)向相关规划、建设行政主管部门办理有关审批手续。

  建设方案内容有重大变更时,受让人应在变更后的10个工作日内将变更内容及变更后的建设方案告知相关国土资源、规划和建设行政主管部门。

  第六条 建设方案应当包括以下主要内容:

  (一)住宅小区建设工程基本情况(附表)。

  (二)建设工程的进度安排及保障措施。

  (三)住宅小区分期建设时,建设方案还应当包括:

  1、分期的区域划分,区域界限,建设时序;

  2、每期区域内的住宅栋号及每栋建筑面积;

  3、每期工程的公共服务设施项目、功能及建筑名称;

  4、每期工程的市政公用基础设施项目及建设进度安排;

  5、每期工程的招标和竣工验收计划。

  第七条 建设方案应当符合以下要求:

  (一)每期建设应当包括住宅、与住宅配套的市政公用基础设施(含道路、绿地)及符合本办法第四条第二款规定的公共服务设施项目,工程建设进度安排合理。

  (二)工程招标和竣工验收计划能够保证住宅与市政公用基础设施和公共服务设施同步建设、同步交付使用。

  (三)分期的区域界限是道路或绿地的,将道路、道路照明、绿地纳入前一期建设范围。

  (四)每期建设应当包括与交通干道相连的道路以及与下一期建设的有效临时隔离措施。

  第八条 房地产开发企业应当在申请建设工程规划许可证时提交建设方案。规划行政主管部门在办理住宅小区项目的建设工程规划许可证时,应当对房地产开发企业提出的申请是否符合规划意见书的要求进行审核,并注明与住宅同期进行验收的公共服务设施。

  第九条 建设行政主管部门在办理住宅小区项目施工招标文件备案时,应当审核施工招标范围是否符合建设方案。

  建设行政主管部门应当根据建设方案确定的施工招标范围核发施工许可证。

  第十条 建设行政主管部门在办理商品房预售许可时,应当对房地产开发企业申报的预售方案是否符合建设方案进行审核。

  房地产开发企业在预(销)售商品房时应当公示建设方案,并将建设方案和本办法第十三条内容作为合同约定的房屋交付条件写入商品房预(销)售合同。

  第十一条 建设工程质量监督机构应当根据施工许可范围对住宅、市政公用基础设施和公共服务设施等单位工程实施建设工程质量监督,并将建设方案的实施情况纳入质量监督报告。 

  第十二条 房地产开发企业应当按照建设方案确定的竣工验收计划,组织设计、施工、监理单位对住宅小区工程进行竣工验收。

  第十三条 住宅小区每期建设的市政公用基础设施和公共服务设施等工程达到下列要求时,房地产开发企业方可组织住宅工程的竣工验收:

  (一)按照建设方案内容,完成市政公用基础设施和公共服务设施建设,并且竣工验收合格。

  (二)公共服务设施规划验收合格,具备投入使用条件,已经明确产权、管理权及其关系,并且以书面形式明确管理责任。

  (三)市政公用基础设施等工程达到下列要求:

  1、生活用水及节水设施齐全,水质符合相关标准。生活用水纳入城乡自来水管网的,须取得供水专业单位的供水认可。采用自供水的住宅小区,供水设备应符合给水设计规范、设备完好。 

  2、生活用电应按有关部门的供电方案纳入城市供电网络,不得使用临时施工用电和其他不符合要求的用电。若因分期建设暂时无法提供永久供电的,须取得供电专业单位的认可,在规定的期限内,采取过渡性供电措施,并需保证用电的使用功能要求和使用安全。

  3、采用市政管道燃气的住宅小区,应当按照开发建设单位与燃气供应企业确定的燃气供应方案完成室内和室外燃气管道的敷设和衔接,并经燃气供应企业验收确认。若确因客观条件限制,暂时无法实现燃气供应,应由房地产开发企业会同燃气供应企业提出过渡性解决方案。采用自建管道燃气供应站的住宅小区,须提供该自建管道燃气供应站的竣工验收报告和北京市燃气经营许可证。

  4、供热系统要符合供热配建标准,达到建筑节能设计要求。使用城市集中供热系统的,要取得供热专业单位出具的具备供热条件认可文件。

  5、电话通信线、有线电视线按设计要求敷设到户。

  6、道路建设符合规划要求,与外界交通干道之间有道路相联,并按照设计要求完成相应的公共照明设施建设。

  7、完成住宅小区相应绿化建设,因季节原因未完成绿化的,应有防尘措施。

  8、住宅周边场地清洁,道路平整。采取分期建设的,已建成与下一期施工工地有效的临时隔离措施。分期界限是道路或者绿地的,已完成道路、道路照明或者绿地建设。

  第十四条 房地产开发企业依法选定的住宅小区物业管理企业应当参与住宅小区每期建设的竣工验收。

  没有按照建设方案完成市政公用基础设施和公共服务设施工程竣工验收前,房地产开发企业、物业管理企业不得办理入住手续。

  第十五条 房地产开发企业应当依法将住宅小区的公共服务设施移交给有关单位,并办理交接手续。

  第十六条 房地产开发企业未按照建设方案进行住宅与市政公用基础设施和公共服务设施招标投标的,建设行政主管部门不予办理该项目招标文件备案手续。

  第十七条 房地产开发企业未按照建设方案进行竣工验收的,或者在市政公用基础设施和公共服务设施等不符合第十三条规定条件时进行住宅工程竣工验收的,建设工程质量监督机构应当责令改正。 

  第十八条 房地产开发企业在建设过程中违反本办法规定或弄虚作假交付使用的,由建设行政主管部门责令其改正,并作为不良经营行为记录在开发企业信用信息系统,向社会公布。情节严重的,建设行政主管部门应依法降低或取消房地产开发企业资质。涉嫌犯罪的,由建设行政主管部门将案件线索移交公安检察机关进行查处。

  第十九条 经济适用房住宅小区住宅与市政公用基础设施和公共服务设施建设,参照本办法执行。

  第二十条 2007年3月1日后(含3月1日)签订土地使用权出让合同的住宅小区项目,适用本办法。

  2007年3月1日,全市所有已签订土地使用权出让合同,但是未开始进行施工招标的住宅小区项目,应当依据本办法补充制定建设方案,并按照本办法进行招标投标、施工许可、房屋预售和竣工验收。