二手房买卖中的法律风险及其防范措施

党世强


　　“二手房”通常是指再次买卖交易的住房，个人购买单位自建住房，经济适用房及竣工的商品房，办理完毕产权证后再次交易上市买卖，这些住房都被称为“二手房”。当前房地产市场上二手房买卖数量很大，买到称心如意的二手房、顺利过户入住是每一个购房人的愿望。二手房买卖除关注价格外，特别应防范其中的法律风险，将买房风险降到最低。

一、来源于房屋本身的风险及其防范措施

1、房屋产权是否明晰

　　购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。购房人都应当对售房人或中介公司所提供的房屋产权证和土地证的真实性进行核实。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋，不得买卖。为慎重起见，可由购房人委托律师调查，通过核实两证的真实性，避免购房人被虚假的证件所蒙蔽而受骗，以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。

2、买卖双方主体资格审查

　　签订合同者应具备相应的权利。如：是否是产权所有者，是否还有共有人，共有人是否同意并委托代其行使权利，非产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书，在委托事项中权限内容是什么？若房屋产权情况不清晰，会给买房人带来种种麻烦，因此而影响交易的安全。除此以外还应从以下几个方面进行审查：

（1）二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
（2）二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
（3）二手房属于国有或集体资产的，购买人应当审查政府主管部门的批准文件。

3、核实房屋所有权人状况

　　确定房产证和土地证属实后，购房人应当核实该房屋有无共有或抵押等他项权存在。如果该房屋属个人所有，购房人可只与售房人交易；如该房屋还有共有权人，购房人有权要求售房人和其他共有人出具同意售房的书面文件，如果其他共有人全权委托售房人处理售房事宜的，对售房人的授权委托书应进行核实，必要时可要求售房人提供经过公证的授权委托书。
　　对于已经出租的房屋，可以要求售房人提供承租人放弃优先购买权的书面声明，或在签订购房合同前要求售房人解除与承租人的租赁合同。
　　待售房屋存在抵押等他项权记载的，购房人可要求对方在购房合同签订后房款交付前注销他项权或采取分阶段付款的方式，以保证付款安全。

4、核实土地使用权的使用年限

　　有相当部分的购房人认为住房的土地使用权年限为七十年，其实法律所规定的住房用地七十年使用权是最高出让年限。在房地产开发商建设楼盘过程中，部分开发商为降低土地成本，少交土地出让金，其从政府处所取得的土地使用权年限有可能短于七十年而只有五十年。尽管《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但房地产开发商取得该建设用地时支付的土地使用金并不涵盖七十年后的土地使用金，因而对于土地使用权使用年限只有五十年的，会极大地影响房屋价值。对此购房者可与售房人谈判，要求其降低房屋价格。

5、房屋原始的购房合同、发票及缴费票据及相关文件是否转移

　　买房人索要所购房屋的原始购房合同、发票、缴费票据及相关文件等资料，是日后行使相关权利、保护其合法利益的重要依据，若购房后疏于索要上述资料，可能会给买房人带来一些不必要的麻烦。

6、房屋随附的基本费用是否结清

　　买房人购买二手房时应注意，所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清，相关集资费有无拖欠，房屋的维修基金怎样处理。同时买房人应该调查清楚：预购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施，房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等，这些都关系到买房人的切身利益，因而在购房合同中要有做出明确的约定，切实保护好自身利益。

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中央军委


中国人民解放军环境保护条例

1990年7月10日，中央军委

第一章 总 则
第一条 为保护和改善军队管辖区域的生活环境和生态环境，根据《中华人民共和国环境保护法》制定本条例。
第二条 军队环境保护工作是国家环境保护事业的组成部分，应当贯彻执行国家有关环境保护的方针、政策、法规和标准，接受国家和地方政府环境保护部门的指导和监督。
第三条 军队环境保护工作的基本任务是保护和合理利用自然环境和资源，开展环境监测和科学研究，防治环境污染和其他公害，植树造林，维护生态平衡，创造一个清洁、适宜、优美的工作和生活环境，保障全体官兵和人民群众身体健康，提高部队战斗力。
第四条 军队环境保护的基本方针是：预防为主，防治结合，治管并重，讲求实效，保障战备。
第五条 军队各单位、各有关部门应当加强对环境保护工作的组织领导，开展环境保护宣传教育，增强全体官兵、职工的环境意识，提高保护环境的自觉性和责任感，调动一切积极因素，共同做好环境保护工作。
第六条 军内一切单位和个人，都有保护和改善环境的义务，都有对污染、破坏环境的行为进行监督、检举、控告和在符合国家规定标准的环境中工作与生活的权利。

第二章 防止污染
第七条 本条例所称污染，是指在训练、实验、生产、生活等活动中产生和排放的影响人体健康、危害自然环境的废水、废气、固体废弃物、粉尘、电磁波辐射、放射线等有害物质，以及噪声、恶臭、振动等造成的环境质量下降现象。
第八条 新建、改建、扩建和技术更新改造的工程项目，应当贯彻执行国家关于基本建设项目环境保护的有关规定，其防治污染设施应当与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用（以下简称“三同时”制度），防止产生新污染。
第九条 工程建设项目应当在有利于战备与生活、有利于保护环境的前提下定点、布局。不得在风景名胜区、水源保护区、自然保护区和其他需要特别保护的区域内，新建对环境有污染和破坏的设施。必须在上述区域内建设的军事工程项目，应当与省、自治区、直辖市人民政府协商并报军区以上单位批准。
第十条 建设单位及其主管部门应当对建设工程的环境保护负责，对污染和破坏环境的建设项目，必须严格执行环境影响评价制度，编制环境影响报告书或者报告表，提交军队建设项目批准单位的环境保护部门审批后，由建设单位报工程所在地地方政府环境保护部门批准。
第十一条 各级工程建设计划管理部门，应当把环境保护部门对建设工程环境影响报告书或者报告表的审批意见，作为审批工程计划的依据之一，并保证所批工程计划中污染防治项目需要的经费。
第十二条 建设工程施工中应当防止或者减轻所产生的粉尘、噪声、振动等对环境的污染和危害。竣工交付使用前，对建设过程中受到破坏的自然环境应当进行修复。
第十三条 工程建设项目竣工验收，应当有原审批环境影响报告书的环境保护部门参加，凡防治污染设施没有建成或者达不到要求的，不予验收，不准投产使用。
第十四条 大型训练和实验等军事活动，在编制任务与计划时，应当论证其对环境可能造成的污染和破坏，并采取有效措施，最大限度地防止和减少环境污染与危害。
第十五条 研制、生产和购置武器装备，应当预测其在使用过程中对环境的影响，采取必要的措施和手段，消除或者减轻军事装备排放的有毒有害物质和产生的噪声、振动等对环境的污染和危害。
第十六条 新建、改建、扩建军办工厂或者企业转产、均不得安排排放剧毒污染物和强致癌物的生产项目。
第十七条 对土地、水系、森林、矿藏、草原、珍贵和稀有的野生动物、植物等自然环境和资源，应当按照国家有关规定，予以保护和发展，严禁破坏。
第十八条 大力植树造林，栽花种草，绿化、美化营区及其周围环境。新建工程项目应当有绿化设计，其绿化覆盖率可根据建设项目的种类而定。城市内的建设项目应当按照当地有关绿化工作的要求执行。

第三章 治理污染
第十九条 凡超过国家或者地方规定标准排放污染物而造成环境污染的单位，应当按照“谁污染谁治理”的原则，制定规划，采取措施进行治理。
第二十条 治理污染应当优先治理驻国家重点城市、人口稠密区、水源保护区、风景游览区的军队单位的污染项目；优先治理污染危害严重、治理技术成熟的项目。
第二十一条 治理污染应当结合技术改造，采用资源利用率高，污染物排放少的新技术、新工艺、新材料、新能源，做到技术先进、管理方便、经济合理、效果最佳。
第二十二条 保护和合理利用水资源，尽量做到一水多用或者循环使用，降低水耗，减少污水排放量。
第二十三条 凡产生的有毒有害废水、污水都要进行净化处理，达不到国家规定的排放标准不得排放。
第二十四条 不准使用渗井、渗坑、裂隙、溶洞和稀释等办法排放有毒有害废水。
第二十五条 对工业炉窑、生活锅炉、医疗锅炉和炊事炉灶等应当提高其燃烧效率，并采用有效的消烟除尘措施。炉渣、落尘应当综合利用，妥善处置。
第二十六条 散发有害气体、粉尘的单位及施工作业面，应当采用密闭式的生产工艺和设备，安装通风、吸尘、净化、回收等处理装置。
第二十七条 推广集中供暖和使用气态燃料，提倡利用太阳能、风能、地热、生物能等清洁能源。
第二十八条 机动车辆、舰船等超过国家规定标准排放的废气，应当采取净化措施。
第二十九条 对产生强烈噪声和振动的机械设备，应当采取消声、减振等措施。军用飞机应当尽量避免在城市上空进行低空或者超低空训练飞行。新建重武器试验场和靶场应当远离居民区。
第三十条 对放射性物质、剧毒化学品及其废弃物必须严格管理，妥善处置。对电磁波辐射应当采取有效措施，防止污染。
第三十一条 治理污染经费，主要由产生污染的单位和业务主管部门解决，总部酌情给予适当补助。企业化工厂的污染治理费由企业更新改造资金的7％和生产发展基金解决；军办企业的污染治理费从其生产收益中解决；施工现场的污染治理费由该项工程费解决。治理污染经费，不得挪作他用。

第四章 环境管理
第三十二条 各单位、各部门应当运用科学的管理方法和手段，建立和完善环境保护管理体制，强化环境管理，保证环境保护工作目标的实现。
第三十三条 设立军队各级环境保护机构：
（一）全军设立中国人民解放军环境保护委员会，统一领导全军环境保护工作，其办事机构设在总后勤部基建营房部；
（二）军区、军兵种、总部、国防科工委以及军区空军设立环境保护委员会，其办事机构设在本级营房部门；
（三）集团军、省军区、军级基地及后勤分部设立环境保护委员会，其日常工作由本级营房部门负责；
（四）厂矿企业应当视环境保护任务情况，编设环境保护科或者确定办事部门，编配专职人员；
（五）凡有环境保护任务的总部和各大单位的业务部门、科研、院校等单位，应当指定人员负责本系统的环境保护工作；部队师、团级单位，由后勤营房部门指定人员负责本单位的环境保护工作。
第三十四条 环境保护机构的主要职责：
（一）贯彻并监督执行国家和军队有关环境保护的方针、政策、法规和标准。会同有关部门制定环境保护法规、规章和实施细则，并实行有效的监督检查；
（二）编制环境保护长远规划和年度计划，并组织实施。组织开展环境监测工作，调查掌握环境保护状况，及时总结经验，提出改善措施；
（三）指导所属各部门对环境污染进行治理和环境保护机构的业务建设；
（四）组织交流环境保护科学技术，推广先进经验；
（五）协调宣传、教育部门搞好环境保护的宣传教育，培训环境保护在职干部；
（六）审查工程建设项目对环境影响的报告书或者报告表，参与建设工程的竣工验收；
（七）负责环境保护的统计报表工作；
（八）会同有关部门承担国家、地方和军队重大环境污染事故的应急处理任务。
第三十五条 全军环境保护机构对全军的环境保护工作实施统一监督与管理。
各军区、各军兵种、国防科工委等单位的环境保护机构对本系统的环境保护工作实施统一监督与管理。
第三十六条 环境保护工作按业务系统分工如下：
（一）工程建设项目环境保护管理由工程建设计划管理部门负责，生活、医疗锅炉的消烟除尘工作由营房管理部门负责，上述工作由总后勤部基建营房部归口管理；
（二）各类工厂的环境保护工作由工厂管理部门负责，总后勤部生产管理部归口管理；
（三）医院、疗养院、卫生科研单位的污染防治工作由卫生部门负责，总后勤部卫生部归口管理；
（四）油库的污染防治工作由油料部门负责，总后勤部油料部归口管理；
（五）仓库、港湾、机场、基地和科研、教学等单位的污染防治工作，分别由各自业务主管部门负责；
（六）导弹推进剂、电磁波辐射、机动车船尾气、放射性物质、噪声等污染源的防治工作，分别由各自业务主管部门负责。
第三十七条 工厂企业的环境保护工作，应当纳入生产管理之中，实行环境保护指标考核制度，开展清洁文明工厂活动。
第三十八条 建立和完善污染源及其治理的档案资料，实行污染源及治理情况报告制度。
第三十九条 防治污染设施应当列入本单位营产或者固定资产，确定专人管理，保证设施正常运行。
第四十条 超过国家或者地方规定标准排放污染物的单位，应当依照国家和地方政府规定缴纳超标排污费。缴纳的超标排污费，行政、事业单位从有关事业费中支出，工厂、马场等企业化单位从企业管理费中支出。
第四十一条 缴纳超标排污费的单位或者上级主管部门，应当按照国家有关规定向当地政府环境保护部门申请环境保护补助资金，用于污染治理。
第四十二条 排放污染物的单位，必须依照国家和地方政府的规定履行申报登记手续，领取排放污染物许可证。
第四十三条 对造成严重环境污染的排污单位，必须限期治理或者采取关、停、并、转的措施。

第五章 环境监测与科研
第四十四条 加强军队环境监测工作和科学研究，提高环境保护工作的科学决策水平。
第四十五条 各大单位、各有关部门设立环境监测机构，形成军队系统的监测网络，并参加国家及地方的环境监测网络。
第四十六条 军队环境监测机构，应当贯彻执行国家环境监测工作的法规和标准，应用先进的环境监测技术和方法，全面系统地对军队环境进行监测与评价，逐步实现军队环境监测的制度化、规范化、标准化。
第四十七条 实行环境监测报告制度。各级环境监测站，应当通过对环境监测数据、资料的综合分析、论证，及时准确地提出环境质量现状、发展趋势的报告（表）以及保护、改善环境的技术措施。
第四十八条 组织协调军队各科研、设计、院校等单位的科研力量，开展环境科学基础理论及其应用技术的研究，加强科研成果的推广应用和军内外环境科学技术的协作与交流。

第六章 奖励与惩罚
第四十九条 对在保护环境工作中作出显著成绩的单位和个人，应当给予表彰和奖励。
第五十条 先进单位、个人的表彰和奖励，由主管部门推荐，报请领导机关批准，按照纪律条令的规定给予奖励。
第五十一条 违反本条例，有下列行为之一的，根据情节轻重，按照纪律条令的规定给予处分；造成损失的，依据有关规定责令赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任：


（一）不执行国家环境影响评价和“三同时”制度的；
（二）有防治污染设施而搁置不用以致造成环境污染和破坏的；
（三）无正当理由未完成限期治理任务的；
（四）违反有毒化学品或者有毒有害废弃物管理规定的；
（五）以不正当手段或者方式排放污染物的；
（六）造成重大环境污染事故，引起人员伤亡和重大经济损失的。

第七章 附 则
第五十二条 各有关部门和单位，可以根据本条例制定本部门、本单位环境保护实施细则。
第五十三条 本条例由中国人民解放军环境保护委员会负责解释。
第五十四条 本条例自发布之日起施行。1982年3月16日发布的《中国人民解放军环境保护暂行条例》同时废止。