简述土地使用权的出让

　　　　　　　　　　　　　　北安市人民法院 钱 贵

土地所有制划分为土地公有制和土地私有制两大类。根据我国《宪法》第十条、《土地管理法》第二条规定，我国被告土地的社会主义公有制，具体表现为国家所有制和集体所有制两种形式。
土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国家将国有土地使用权出让给土地使用者，就是国家作为国有土地所有权人将其所有权权能中的使用权分离出来让与给土地使用者的一种权利转移方式，其实质是国家行使的对国有土地财产的处分权。土附表毛利通过出让方式取得的土地使用权，就是出让土地使用权，其一经设定即成为一种物权，在土地使用权存续期间，土地使用者在设定的权利范围内，不仅享有对土地的实际占有友，而且还享有对土地的使用、转让、抵押等民事权利，其他任何人不得非法干预。土地使用权出让具有以下特征：
1.土地使用权出让的主体和标的物具有特定性。依据现行《城市房地产管理法》第七条之规定，出让行为的主体只能是国家，出让行为的标的物也只限于国有土地使用权。对农民集体所有土地的使用权，依照《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《城市房地产管理法》第八条明确规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。对城市规划区以外的集体所有土地，依据《土地管理法》第五章关于建设用地的有关规定，因建设需要占有使用土地的，必须依法申请使用国有土地，涉及家用地转为建设用地的，应当办理家用地转用审批手续。据此，城市规划区外的集体所有土地未经依法征收转为国有土地的，不得出让。
2.土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权的分享为基础，是以创设土地使用权这一用益物权为目的。土地使用权出让事实一经发生，国有土地所有权与使用权即行分离，土地使用权成为一种独立的用益物权，土地使用者直接对土地享有占有、使用、收益、处分的权利。
3.土地使用权的出让具有有偿性和有期限性。《房地产管理法》第三条明确规定，国家依法被告国有土地有偿、有期限使用制度。其有期限性就是土地使用者对土地享有的权利，受到出让年限的限制，最高限由国条院规定；按照国务院1990年以55号令发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，土地使用权出让的最高年限按土地出让用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。其有偿性表现在土地使用者通过出让取得一定年限内的土地使用权，必须向国家支付土地使用权出让金为代价，出让金的本质是土地所有者以其享有的土地所有权取得的土地经济利益，是一定年限内的地租。土地使用权出让金的构成除一定年限的地租外，还包括土地出让前国家对开发成本及有关的征地拆迁补偿安置等费用。
4.出让土地使用者行使权利效力的有限性。根据《宪法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》之规定，城市的土地属于国家所有，国家按照所有权与使用权分离的原则，对城镇国有土地使用权被告出让、转让制度，国有土地使用权的出让，只是土地使用者向国家支付土地使用权出让金而取得对土地的一定程度的占有、使用、收益和处分的民事权利。出让土地的使用者，对出让使用权的土地范围内的地下资源、埋藏物和市政公用设施等，不因其享有土地使用权而享有权利。

重庆市人民政府


重庆市人民政府令第182号


《重庆市国家建设项目审计办法》已经2005年7月7日市人民政府第56次常务会议通过，现予公布，自2005年9月1日起施行。
市 长
二○○五年七月二十六日



重庆市国家建设项目审计办法



第一条 为了加强对我市国家建设项目的审计监督，保证建设资金的安全、合理、有效使用，根据《中华人民共和国审计法》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 市和区县（自治县、市）人民政府审计机关（以下简称审计机关）对国家建设项目的前期审计、概（预）算执行审计和竣工决算审计，以及对建设、施工、勘察、设计、监理、招标、采购等单位与项目建设有关的财务收支的真实、合法、效益情况的审计监督，适用本办法。

法律、法规和国家另有规定的从其规定。

第三条 本办法所称国家建设项目（以下简称建设项目），是指政府投融资、国有企事业单位投融资的基本建设项目和技术改造项目；以政府投融资或者国有企事业单位投融资为主的基本建设项目和技术改造项目。

第四条 审计机关依法独立行使建设项目审计监督权，不受其他行政机关、社会团体和个人的干涉。

计划、经济、财政、建设、规划、土地、国资等行政管理部门应当在各自职责范围内协助审计机关对建设项目实施审计监督。

建设项目单位和与建设项目有关的部门应当配合审计机关做好审计监督工作。

第五条 审计机关建设项目的审计管辖范围，应当根据建设项目的财政、财务隶属关系或者国有资产监督管理关系确定，管辖范围不明确或者有争议的，由市审计机关确定。

市审计机关可以将其审计管辖范围内的建设项目授权区县（自治县、市）审计机关审计，也可以直接审计区县（自治县、市）审计机关审计管辖范围内的建设项目。

第六条 建设项目审计实行计划管理。审计机关应当根据法律、法规、规章的规定和本级人民政府、上级审计机关的要求和项目建设情况，可会同有关部门确定建设项目审计工作重点。

审计机关根据审计工作重点编制年度审计项目计划，将纳入审计项目计划的建设项目及时告知有关部门和建设项目单位，并依法对建设项目实施前期审计、概（预）算执行审计和竣工决算审计。

第七条 纳入年度审计项目计划的重点建设项目必经审计。未经审计的，有关部门不得批准竣工决算、不得办理资产交付和产权登记。

未纳入年度审计项目计划的建设项目实行自查备案制度。建设项目单位应当在建设项目交工验收投入试运行或者试使用后3个月内，将自查结果报审计机关备案。审计机关对自查结果进行抽查，发现自查结果不实的，应对建设项目实施审计。

第八条 纳入年度审计项目计划的竣工决算审计的建设项目单位，应当在建设项目交工验收投入试运行或者试使用后3个月内（5亿元以上的建设项目应在6个月内、10亿元以上的建设项目应在9个月内），向审计机关提请竣工决算审计，并提交竣工决算审计所需的资料。国家另有规定的从其规定。

建设项目单位应当按照国家有关规定预留工程尾款，待竣工决算审计后结算。

第九条 审计机关按照法定程序实施审计，应当明确审计组织方式。实施审计后，应当依法出具审计报告；依法需要给予处理、处罚的，应当作出审计决定。

审计机关依法出具的审计报告、作出的审计决定具有法律约束力，被审计单位和有关部门应当遵照执行。

第十条 审计机关根据工作需要，可以聘请有关专业人员参与审计或者委托社会中介机构审计，所需经费由同级财政解决。

第十一条 有关部门及有关单位应当积极配合审计机关的工作，对审计机关送达的审计取证材料核对稿，应当及时组织核对，并于送达之日起10日内将书面意见反馈审计机关，逾期不反馈的视为无异议。

第十二条 审计机关对建设项目的审计结果应当向本级人民政府报告，必要时可以向社会公布。

第十三条 列入年度审计项目计划的竣工决算审计的建设项目单位，未在规定时间向审计机关申请竣工决算审计的，由审计机关责令其限期改正，并给予通报批评；逾期不改的，处10000元以上30000元以下的罚款。

第十四条 审计中发现不属于审计机关法定职权范围内的问题，审计机关应当向有关部门移送材料，有关部门应当依法作出处理，并将处理结果书面告知审计机关。

第十五条 违反本办法第七条第一款规定的，由审计机关给予通报批评；导致重大经济损失的，由监察机关依法给予行政处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

违反本办法第七条第二款规定，建设项目单位不按规定时间备案自查结果的，由审计机关处1000元以上10000元以下的罚款。

第十六条 审计人员有下列行为之一的，应当给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）明知与被审计单位或者审计事项有利害关系而不主动回避并产生不良后果的；

（二）泄露国家秘密或者被审计单位商业秘密的；

（三）索贿、受贿或者接受可能影响公正执行职务的不当利益的；

（四）隐瞒被审计单位财政违法行为的；

（五）滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的；

（六）有违反法律、法规的其他行为的。

第十七条 本办法自2005年9月1日起施行。